Алексей Беляков: пять факторов, влияющих на успех сделок купли-продажи недвижимости | Новости MOS.NEWS
Чт, 28 марта €100.27 $92.59
zen-yandex

Экономика и бизнес

назад

Алексей Беляков: пять факторов, влияющих на успех сделок купли-продажи недвижимости

Алексей Беляков: пять факторов, влияющих на успех сделок купли-продажи недвижимости
Возможность зарабатывать деньги, инвестируя в коммерческую недвижимость, – довольно распространенный сегодня способ увеличения капитала.
Опытные и начинающие рантье весьма азартно покупают и продают нежилые помещения. Разнообразие форматов позволяет выбрать объект, наиболее соответствующий представлениям инвестора о ликвидности и доходности вложений. Ниже мы приведем несколько важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке объекта коммерческой недвижимости.

Запрос покупателя, который хочет приобрести помещение с целью получения ренты, обычно такой: «первая линия («стрит-ритэйл»), отдельный вход, первый этаж, «проходное место», приличный район, стабильный и высокий арендный поток и…. чтобы стоило недорого». Однако при осмотре объектов выясняется, что этот набор «прекрасных» качеств не всегда является основным для принятия решения о покупке.

Обобщив наши наблюдения, мы выделили ряд факторов, которые в большей степени влияют на заключение успешных сделок купли-продажи.

Распределим их по значимости от 5 до 1.

5: Универсальность

Универсальность помещения играет важную роль при определении ликвидности. Открытая или свободная планировка позволяет привлечь самый широкий спектр предпринимателей. Есть также успешные примеры, когда грамотное зонирование, объединяет кластер из арендаторов смежной направленности.

Чем больше разных видов бизнеса можно организовать в помещении, тем выше спрос по аренде. Чем меньше ограничений по формату арендатора, тем выше вероятность сдать по максимальной ставке. (Например, если в Москве в пределах 100 метров от входа в помещение находится муниципальное учреждение (детский сад, библиотека) или лицензированный медицинский центр, то сдать под магазин алкогольной продукции не получится).

4: Технические характеристики

Особое внимание уделяется техническим параметрам помещения. Общая привлекательность создается из ряда критериев. Высота потолков (наличие 4-х метровых потолков позволяет сделать антресоль или установить высокие стеллажи для хранения). Электрические мощности (100 Вт на 1 кв. м., но не ниже 15 кВт.). Коммуникации (отсутствие горячей воды должно быть компенсировано наличием бойлера). Витринное остекление (чем больше площадь окна, тем шире возможности у арендатора разместить бесплатную рекламу). Отделка помещения (отсутствие отделки в среднем удорожает стоимость покупки 1 кв.м. помещения на 8 000 руб.).

3: Расположение

Конечно же, локация рулит. Расположение объекта, а это и географический, и позиционный адрес – это 50% успеха. Высоким спросом всегда пользуются помещения, просматриваемые в местах с большим скоплением народа, интенсивным трафиком движения, со свободным и отдельным доступом (но они же всегда и самые дорогие – цена экспонирования часто выходит даже за пределы 1 000 000 рублей за 1 кв.м.). А невыгодное расположение помещения всегда ведет к снижению арендных платежей.

2: Коммерческие условия или экономика

Не забываем о главном. Все эти рассуждения бесполезны, если инвестирование не приносит приемлемого дохода. Считать умеют все. Особенно деньги. Успешность возможных вложений оценивают по соотношению показателей: стоимость покупки / арендный поток = количество месяцев окупаемости. Зачастую именно этот фактор является ключевым для инвестора. В зависимости от опыта и деловой хватки инвестора, этот показатель варьируется в пределах от 72 до 120 месяцев (от 6 до 10 лет) окупаемости, или, если оценивать доходность, – от 10% до 16% годовых. Цифры приведены на основании реально заключенных сделок за 2015 – 2017 года.

Нужно иметь ввиду: чем выше доходность, на которую претендует рантье, тем выше риски, и тем больше личного времени нужно посвятить тщательному изучению рынка.

На сегодняшний день входной порог для приобретения объекта коммерческой недвижимости в Московской области – от 4 000 000 рублей, в Москве – от 6 000 000 рублей.

1: Правовая оценка

Правовая оценка объекта инвестирования является первым пунктом нашего рейтинга. Никто не хочет терять «кровно нажитые сбережения». Опускаем откровенно мошеннические схемы, в которые может попасть только очень рисковый и наивный покупатель. Приоритет у объектов с «понятной» историей и безрисковым будущим. Действия властей, хотя и считаются форс-мажором, но не это спасает от убытка.

Поэтому ключевой, пожалуй, на сегодняшний день фактор – отсутствие признаков для сноса объекта или дома, в котором он находится. Предприниматели очень чувствительно отнеслись к новостям о сносе доходных помещений у станций метро. Также значительные коррективы в образ «надежной» покупки внесла программа реновации г. Москвы.

В итоге мы имеем, что только многосторонний анализ предложений по продаже коммерческой недвижимости, неторопливый и поэтапный подход к покупке, разумная оценка экономики проекта с учетом выше перечисленных факторов позволяют создать надежный и стабильный арендный бизнес.

252. ФОТО_Алексей Беляков.jpg

Алексей Беляков, эксперт, инвестиции в недвижимость.
предыдущая новость следующая новость
вверх
ПОМОЩЬ ОТ MOS.NEWS
Вы можете воспользоваться возможностями Медиахолдинга MOS.NEWS чтобы решить моментально любой юридический вопрос, использование данной возможности бесплатное. Добавить свой сайт

ЮАР продолжит работу по мирной инициативе на Украине
Общество
28 марта 2024 9
Согласно сообщению пресс-службы Кремля, президент ЮАР Сирил Рамафоса уведомил президента России Владимира Путина о намер...
В Бангкоке отломилось несколько фрагментов контактного рельса
Общество
28 марта 2024 19
В Бангкоке, 28 марта – по информации портала газеты "Крунгтхеп Тхуракит", утром в четверг на линии надземного ...
Суд ликвидировал петербургское общество эстонской культуры
Санкт-Петербург
28 марта 2024 78
Суд в Санкт-Петербурге решил ликвидировать "Санкт-Петербургское общество эстонской культуры" по запросу регион...
Во Франции приостановили движение поездов из-за шторма "Нельсон"
Общество
28 марта 2024 25
В Париже, 28 марта, Национальная компания железных дорог Франции (SNCF) временно приостановила движение поездов ...
В Турции допустили причастность иностранной разведки к теракту в "Крокусе"
Общество
28 марта 2024 30
Теракт в "Крокус сити холле" в Подмосковье вызвал шок и недоумение у многих.
ПВО за сутки сбила 131 беспилотник и 23 снаряда РСЗО HIMARS и Vampire
Общество
28 марта 2024 31
За прошедшие сутки российские системы противовоздушной обороны сбили 131 украинский беспилотник и 26 снарядов РСЗО HIMAR...

Онлайн издание MOS.NEWS - актуальные новости Москвы. Здесь можно получить достоверную и объективную информацию о том, что ежедневно происходит в столице. Наш ресурс для тех, кому интересно все, что касается любимого города. Основной принцип ресурса – правдивое и оперативное освещение событий, соблюдение стандартов качественной журналистики и приоритет интересов москвичей. Наши читатели могут выразить свою точку зрения в комментариях к новостям, обсудить знаковые события в авторских колонках, спланировать отдых с афишей Москвы, принять участие в формировании новостного контента, наконец, узнавать новое и развиваться.

Наши партнёры


ГОРОДСКАЯ СЕТЬ ПОРТАЛОВ ГРУППЫ MOS.NEWS