Юрий Сафонов об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости и необходимых условиях для этого процесса

В связи с существенным изменением порядка налогообложения недвижимого имущества данный вопрос становится для многих владельцев недвижимости очень актуальным.

Приведенные далее советы наиболее полезны будут для владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости, однако они в полной мере относятся к любой недвижимости на территории РФ, от комнат до загородных домов и торговых центров. Разница только в величине экономии. Все далее описанное относится к объектам капитального строительства (здания, помещения и т.д.) и земельным участкам. Важно помнить, что здание и земельный участок, на котором оно расположено, – это два самостоятельных объекта, каждый с собственной кадастровой стоимостью (КС).

Методология массовой оценки, применяемая при определении КС, а также качество используемых при этом исходных данных, зачастую приводят к ситуации, когда КС объекта существенно превышает рыночную.

На что же необходимо обратить внимание, чтобы не переплачивать налоги и иные платежи, исчисляемые от КС недвижимости.

Во-первых, каждый владелец недвижимого имущества должен четко понимать, попадает ли его объект под налогообложение на основе кадастровой стоимости. Единого ответа на этот вопрос нет, так как на текущий момент в разных субъектах РФ могут использоваться разные варианты. На данный вопрос могут ответить сотрудники налоговых органов по месту нахождения недвижимого имущества. Если за предыдущие периоды налог исчислялся от КС, то и далее логика останется такой же. В большинстве субъектов РФ такая схема используется для торгово-офисной недвижимости (с возможным ограничением по минимальной площади) и жилой недвижимости (зачастую с использованием переходных положений).

Во-вторых, если налоги либо арендная плата за земельные участки (как наиболее распространенный вариант иных платежей) исчисляются на основе КС, то важно периодически отслеживать ее изменение. Оно происходит при плановой переоценке раз в несколько лет при изменении характеристик объектов и в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом ждать уведомление от налоговых органов с указанным размером платежа нельзя! Так как получить его собственник может уже в следующем налоговом периоде (год), когда оспорить КС за прошедший период будет уже невозможно.

Проверяется КС очень просто в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра. При необходимости можно заказать выписку из государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обычно это делается через многофункциональные центры (МФЦ).

Кроме того, есть такой ресурс, как публичная кадастровая карта, на котором можно найти интересующий объект недвижимости и посмотреть его характеристики, в том числе КС.

В-третьих, если у собственника (арендатора земельного участка) возникнут обоснованные сомнения относительно величины кадастровой стоимости, а она не должна существенно превышать рыночную стоимость, то он вправе обратиться за ее пересмотром.

Статья 24.18. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ предусматривает возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом оснований для пересмотра два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его КС, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его КС.

Порядок пересмотра в общем случае включает досудебный и судебный этапы. Хотя для физических лиц возможно обращение сразу в суд, целесообразно начать с досудебного порядка, как более быстрого и менее затратного.

Проконсультироваться относительно оптимального пути пересмотра КС и ориентировочной величины рыночной стоимости обычно можно в специализированных организациях, занимающихся оценочной деятельностью.

В-третьих, с учетом собранной информации собственник уже может принять решение о целесообразности процедуры пересмотра КС с учетом потенциального снижения налоговых либо иных платежей и затрат на саму процедуру пересмотра: услуги по оценке, юридическое сопровождение (при необходимости).

Вывод: оспорить КС недвижимости можно, и это абсолютно реальная задача, хотя и требующая затрат времени и денег. При этом важно привлекать для оценки и иных услуг организации, обладающие достаточным опытом и репутацией на рынке, так как иначе владельцам недвижимости озвучиваются завышенные прогнозы относительно потенциальной экономии, которые в дальнейшем корректируются до реального уровня, зачастую с потерей времени и денег, вплоть до полного отказа в пересмотре КС.

Сафонов Юрий, Генеральный директор ООО «ЭКСО» ТПП РФ,
Председатель экспертного совета Ассоциации оценщиков «Кадастр-оценка»