К чему привела высокая конкуренция на столичном рынке недвижимости?

В Москве сохраняется строительный бум. Его пик пришелся на прошлый год и продолжается в году 2017. Это легко проследить по цифрам. В 2016 году в столице вышло почти 40 новых проектов, в то время как в 2015 году — всего 28 проектов. Темпы выхода новых проектов в Новой Москве сохранились на том же уровне – в 2016 году вышло 5 проектов, а в 2015 году – 6 новых проектов. Такие данные приводила генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Хотя, по ее словам, на некоторых территориях застройщики активизировались только в последние месяцы ушедшей осени. Мы попытались разобраться, насколько велика сейчас конкуренция на столичном рынке недвижимости и как на фоне снижения спроса строительные компании привлекают покупателей.

Основные тенденции первого полугодия 2017 года.

По итогам первого полугодия можно утверждать, что рынок недвижимости Москвы достаточно оперативно реагирует на изменение покупательского спроса. Так за этот период цена за квадрат в новостройке потеряла почти 1% и достигла показателя в 204 250 рублей. Если же брать среднюю стоимость квартиры, то здесь колебания более ощутимы – минус 4,5% и цифра теперь опустилась до отметки в 10 миллионов 146 тысяч рублей. Это последние данные от аналитиков федерального портала «Мир квартир». По их мнению, небольшое снижение – это общероссийская тенденция, хотя в масштабах страны значение составило всего – 1,3%. Кстати, такая динамика наблюдалась и практически весь прошлый год.

Если отойти от финансовой составляющий и вернуться к объемам строительства, то мы видим, что застройщики пока что не собираются останавливаться.

Если брать общую цифру за май, то, по словам генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, проектный объем нового предложения – 5 058 лотов.

«Из них на Новую Москву приходится 347 шт», - привел цифру Суниев.

При этом заметно вырос объем именно первичного рынка именно Старой Москвы. Как добавил господин Суниев, показатель этого сегмента увеличился на 20%.

«Совокупный объем предложения на рынке Старой Москвы по итогам мая достиг 3 328,6 тыс. м², увеличившись на 3,6% к апрелю. Объем предложения Новой Москвы вырос на 0,9% и составил 722,3 тыс. кв. м», - заключил эксперт.

По словам же директора по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергея Новикова, сегодня московский рынок буквально перегружен предложениями от застройщиков и уже давно покрыл существовавший спрос. По его мнению, у жителей просто не хватает денег на покупку жилья даже при условии снижения ипотечной ставки у ряда крупнейших банков.

Опять же, если возвращаться к фактам, то по информации гендиректора «УЭЗ» Альберта Суниева, только в мае на рынок Москвы вышло 6 новых проектов.

«В границах Старой Москвы стартовали продажи в 4 новостройках: «Люблинский», «NV / 9 ARTKVARTAL», «Сити Микс» и «Орехово». В жилом комплексе «Silver» открылось бронирование квартир. В Новой Москве в продажу поступила первая очередь ЖК «Калипсо 3», - уточнил Суниев.

Но и это еще не все. Не стоит забывать и об уже существующих объектах. Новые корпуса в том же мае были выставлены в 5 проектах.

«В старых границах города - это корпуса в ЖК «Мещерский лес», «Черняховского, 19», «Маяковский» и «Некрасовка»; в Новой Москве – ЖК «Скандинавия», - напомнил Альберт Суниев.

Стоит добавить, что в прошлом году московской мэрией было выдано 175 разрешений на строительство жилых комплексов. Это на 25% больше, чем за аналогичный период позапрошлого года. А площадь планируемых объектов и вовсе больше на 57%. Таким образом, был создан огромный задел на будущее строительство.

Именно поэтому некоторые эксперты приходят к выводу, что существующая перенасыщенность рынка будет наблюдаться еще минимум пять лет.

Однако есть и другое мнение. Так явно наблюдается сдвиг спроса с Московской области и Подмосковья именно на столичную недвижимость – плюс 83% по итогам прошлого года. На что реагируют и сами застройщики– в Подмосковье за год предложение сократилось на 12%, а в Москве выросло почти на 30%.

Что дает покупателям высокая конкуренция?

Первое закономерное предположение о прогнозах – дальнейшее снижение цен. Однако оно не совсем верно. Эксперты отмечают, что возможно кратковременное падение средневзвешенной стоимости в отдельных локациях из-за большого объема нового предложения, но только на начальных стадиях строительства. Конечно, некоторые застройщики, чтобы не терять спроса на свои объекты, продают жилье себе в ущерб, но это скорее исключение из правил.

С уверенностью можно сказать, что не будет, по крайней мере, сильного повышения цен, так как велик риск, что клиенты уйдут в соседний проект с более привлекательным предложением.

Но если не финансовая составляющая, то как компании перетягивают клиентуру? Ответ прост – качеством. Такое мнение высказал генеральный директор «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев.

«В результате усиления конкуренции, застройщики вынуждены повышать качественные характеристики своих проектов. Внутренняя инфраструктура проекта, входные группы с дизайнерским оформлением, наличие небольших ликвидных квартир с эргономичными планировочными решениями, проектирование квартир евро-формата - все это становится определяющими факторами для покупателя во всех классах жилья», - считает Суниев.

Частично из-за этого, кстати, можно наблюдать усиление тенденции размывания классов на рынке. Это отражается и в том, что постепенно доля эконом-жилья начинает снижаться, а квартиры комфорт- и бизнесс-класса все больше захватывает как предложение, так и спрос.

Альберт Суниев в подтверждение привел пример, что минимальные бюджеты покупки квартир в Москве стали встречаться в жилых комплексах комфорт-класса.

«квартиры в ЖК Level Амурская стартуют от 2,1 млн руб. с отделкой «под чистовую» и это в границах старой Москвы», - уточнил Суниев.

Помимо этого все же остаются и проверенные способы привлечь покупателя – скидки и акции.

Например, в Москве за 5 млн рублей можно найти однокомнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью и со стоимостью квадратного метра 130−150 тыс. рублей. В отдаленных районах за туже сумму реально подобрать двушку с учетом акций,

Как ранее высказывался Альберт Суниев, сейчас у многих компаний основной инструмент продаж не прямое изменение цен по прайсам, а завуалированное – посредство скидок, акций и спецпредложений.