Александр Рассудов: 214 ФЗ - просто о сложном

Представитель фракции КПРФ, юрист Александр Рассудов поведал о тех правках, которые были внесены в законодательство, касательно защиты прав дольщиков.

На сегодняшний день собственное жилье для многих наших соотечественников является недоступной роскошью. Некоторые стараются откладывать часть зарплаты, подыскивают
дополнительные источники дохода, но все равно копят на жилье, на протяжении всей своей жизни. Абсурдность ситуации, как утверждает Александр Рассудов, дошла до того, что приобретение квартиры стало смыслом жизни и, пожалуй, самой значимой покупкой. Во времена правления советской власти, данный вопрос решался гораздо быстрее, и, как правило, не требовал от молодых семей никаких капиталовложений. Работаешь на заводе – получаешь помощь от государства в порядке очереди и получаешь заветные квадратные метры. Никто тогда и не знал о том, что такое кредиты, а уж тем более, что такое ипотека. Но необходимо сказать, что ипотечный кредит и подписание договора долевого участия, на первый взгляд выглядят весьма привлекательно и предлагают лояльные условия. Казалось бы, оформляешь ипотеку и сразу же получаешь ключи от новенькой квартиры. Но на практике все выглядит несколько иначе. Не заплатив обязательный ежемесячный платеж, семейная пара может не только лишиться всех денег, которые уже выплатили, но, и согласно законодательству, и вовсе остаться без крыши над головой. Кроме того, исправных плательщиков также подстерегает множество подводных камней в виде непорядочных риелторов и застройщиков, перебоев в финансировании строительных объектов и т.д. Для того, чтобы хоть как-то обезопасить тех, кто решился на ипотеку, был издан федеральный закон № 214.

«С того момента, как его приняли, более 13 лет назад, он не однократно переиздавался: выходили новые редакции, которые значительным образом ужесточал процессы финансирования новых объектов жилого домостроения, а также расширял поле обязанностей строительных компаний перед своими клиентами. Но, увы, с 2004 года количество дольщиков, которые были наглым образом, обмануты, не уменьшилось, а даже наоборот. Для того, чтобы бороться с таким явление, в с 1 января этого года была введена в действие очередная редакция, которая внесла множество глобальных изменений и корректив», - сообщает Рассудов Александр Николаевич.

И какие именно изменения она привнесла в «копилку» отстаивания прав дольщиков и потенциальных покупателей квартир и частных домов?

Долой ненадежных застройщиков!

Еще пару лет назад никто и не мог подумать, что правительство решит взяться за составление списка недобросовестных застройщиков. Но сегодня все изменилось, и с легкой подачи вершителей власти он будет создан в скором времени. Основная задача такой базы проста — сформировать мнение покупателю относительно того, с какой компанией безопасно сотрудничать, а с какой нежелательно. Но тут назревает важнейший вопрос, и если процитировать классику, «а судьи — кто»? До сих пор остается неизвестно, по какому принципу будут определяться надежные застройщики и какие критерии лягут в основу итоговой оценки. Вероятней всего, строительные организации, которые не будут соответствовать необходимым параметрам и не попадут в ТОП, будут активно заниматься поиском обходных путей, дабы попасть в заветный список. В свою очередь, сами же создатели реестра получат так званый рычаг давления на застройщиков, что может только увеличить число коррупционеров в государственных органах управления.

Еще одним важнейшим требованием новой поправки Александр Рассудов считает необходимость предоставления расширенности списка данных о каждом из объектов застройки. Таким образом, исчерпывающая информация должна будет содержаться не только в технической и бухгалтерской документации, но и в СМИ, а также на сайте возводимого дома. Застройщик будет обязан предоставлять исчерпывающие сведения о разрешение на строительные работы, возведение жилого объекта на территории конкретного земельного участка, а также письменное заключение независимой экспертизы и пр. Вся перечисленная документации должна находиться в свободном и круглосуточном доступе. Новые поправки даже определи требования к размеру шрифта и отсутствию сторонней рекламы. Все это делается для того, чтобы сделать процесс ознакомления с объектом максимально простым и удобным.

Все под контролем и пристальным надзором

Еще одним нововведением стоит назвать утверждения нового органа надзора, который будет следить за соблюдением застройщиками требований, установленных данным законом. Это поможет контролировать прозрачность информации, а также степень ее доступности. В полномочиях органа надзора будет выдача соответствующих заключений по всем объектам недвижимости. Если застройщик не получит такого заключения, он автоматически утратит право на рекламу и продажу квартир объекта. В особых случаях предусмотрена возможность проведения разбирательств в судебном порядке.

В северной столице данная функция была возложена на Комитет по строительству. Вроде бы, этот орган сможет должным образом обеспечить выполнение закона со стороны застройщиков, если бы не один важный нюанс. ФЗ до сих не предусмотрел порядок выдачи разрешений, а также не выделил бюджетных средств на реализацию задуманного. По всей видимости, оплачивать работу органов надзора будут не власти, а сами же застройщики со своих налогов.

Уставной капитал: новшества

Важнейшим пунктом в новой редакции, сообщает Александр Рассудов, является определение требований к минимальному уставному капиталу. Разумеется, компания, которая предлагает приобрести или же взять в кредит жилье, должна иметь на своем счету необходимую сумму в качестве гаранта, что работы по строительству объекта все-таки будут завершены. Тем более, застройщик ни в коем случае не может находиться в процессе банкротства. Таким образом, согласно новым правкам, с 01.07.2017, минимальная сумма на счету компании-застройщика будет равна 4 процентам от общей стоимости возводимого сооружения. Если вдруг окажется, что суммы не достаточно, компания не получит права на заключения договоров с клиентами. На первый взгляд такая поправка весьма логична и, несомненно, будет иметь положительный эффект, если бы не одно НО – подводные камни, от которых никуда не деться.

Если речь идет о крупных компаниях, то им, конечно же, не составит никакого труда выполнить новые такие требования. Остальным придется покинуть рынок или же приложить массу усилий для того, чтобы на равнее конкурировать с известными застройщиками. Это, в свою очередь, может повлечь за собой монополизацию рынка недвижимости и повышение стоимости квадратного метра.

Не до конца проработанной выглядит и норма об обязательном наличии компенсационного фонда, на случай приостановки строительства. Данный сбор, вероятней всего, придуман для того, чтобы исключить необходимость оформления страховок через негосударственный учреждения. Застройщику в этом плане предоставляется выбор: он может платить 1-1,5 процента с каждого заключенного договора в страховую компанию или же 1 процент от общей стоимости будущих объектов в общий котел, который получил название «компенсационный фонд». Но на практике, работа таких фондов далеко не гарантирует, что в случае чего, клиенты смогут получить неустойку в оговоренном договоре размере.

Государство вернет деньги за объекты социальной инфраструктуры

Стоит отметить, что двухзначно сейчас выглядит и норма, которая касается возмещения затрат застройщиков на создание социальных объектов и развитие городской инфраструктуры. Депутат Рассудов констатирует тот факт, что до недавнего времени, строительство образовательный и дошкольных заведений девелоперами могло производиться только по их личному усмотрению и исключительно за личные средства, ведь закон предусматривает равноценное распределение средств дольщиков на оплату возведения квартиры и общедомового пространства (лестничные площадки, подвальные помещения и т.д.. С этого года строители могут претендовать на возврат «социальных расходов», если после окончания работ, объекты будут переданы во владения жильцов дома или же государству. Но по сей день не известно, каким образом, в каком размере и по какому регламенту будут возвращаться финансы на счет застройщиков. Еще более неясный остается вопрос с уже застроенными объектами. Собирается ли государство выдать компенсацию за них? Остается загадкой.

Защита прав дольщиков

Согласно новым поправкам, дольщики получат все законные основания для того, чтобы вернуть себе разницу в цене на квартиры, если после завершения строительных работ, ее площадь оказалась меньше указанной в договоре хотя бы на 5%. К сожалению, как утверждает Рассудов Александр Николаевич, говорить о недочетах действующего законодательства можно еще долго, но в качестве завершения статьи, можно процитировать только фразу выдающегося философа, правоведа и действительно всесторонне развитого человека Шарля Монтескье, который в сове время сказал, что «чрезмерное количество законов лишь ослабляет силу законов необходимых». Да, защита прав дольщиков, конечно же, важна. Страна должна делать для этого все возможное, посредством внесения корректив в действующее законодательство. Но желание упростить процесс кредитования и процесс получения ипотеки, также должно быть не безграничным. Иначе таких благие побуждения могут сыграть не на руку, вызвав обратный эффект – увеличение стоимости квартир, монополизация рынка жилой недвижимости, а также увеличение количества административных барьеров и т.д. Важно сказать, что крупные и порядочные застройщики соблюдали закон даже тогда, когда данные поправки в него еще не были внесены, поэтому нововведения никаким образом не повлияют на их деятельность. Но даже после очередных поправок, как говорит Александр Рассудов, законодательство еще не досконально предусмотрело степень защиты покупателей квартир от непорядочных компаний-продавцов. До того, как браться за новую редакцию, необходимо повысить юридическую и, конечно же, финансовую грамотность жителей нашего государства, чтобы они научились более ответственно подходить к выбору застройщика и объекта, в который они будут вкладывать свои кровные.

Александр Рассудов - биография