Самострой в 2024 году: штрафы, сносы, легализация. Все, что нужно знать

Самовольное строительство не всегда является результатом умышленного нарушения закона.

Объект может быть признан самостроем из-за изменений в законодательстве, недоразумений или ошибок в документах, а иногда из-за незнания собственниками процедур.

Верховный суд уже проводил анализ судебной практики по самовольным постройкам и дал ответы на самые сложные и часто возникающие вопросы. В статье будет проведен обзор и рассмотрены понятие самовольных построек, условия их признания и способы узаконить строительство.

Что подразумевается под самовольной постройкой

Строение признается самовольным, если:

1. Оно находится на земельном участке, к которому владелец не имеет законного доступа. Например, если владелец дома решает построить гараж за пределами своего участка, на земле, принадлежащей соседу или общественной земле.

2. Оно построено на земельном участке, предназначенном для других целей, несовместимых с данной постройкой. Например, если жилой дом построен на земле, предназначенной для промышленных целей, это считается нарушением.

3. Оно возводится без необходимых разрешений. Важно учитывать, что если требования о запрете возникли после завершения строительства, то дом не может быть признан самовольной постройкой.

4. Оно строится с нарушением строительных норм и правил. Важно отметить, что не каждое нарушение автоматически делает дом самостроем. Нарушения должны быть серьезными и представлять угрозу жизни и здоровью людей.

Закон также указывает, что нельзя признать строение самовольным, если собственник не знал о наличии ограничений на использование земельного участка. Кроме того, если на момент строительства разрешение было необходимо, но в день обнаружения или регистрации самостроя такого требования уже не существует, то и негативных последствий не будет.

В каких случаях могут снести самострой

В обзоре Верховного суда подчеркивается, что снос самовольной постройки — крайняя мера.

Обычно снести самострой возможно только на основании судебного решения. В редких случаях это могут сделать без суда муниципальные власти, но закон предусматривает много условий. Местная администрация не имеет права принимать решение о сносе самовольной постройки, если:

• • Она находится не на государственной или муниципальной земле и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
• • Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, или уже есть судебное решение о запрете сноса.
• • Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме, даже если имеется угроза для жизни и здоровья людей.

Таким образом, местная власть может провести снос, например, незарегистрированных металлических гаражей на муниципальной земле, но не имеет права делать это в отношении домов на частных участках.

Суд в каждом случае будет рассматривать все обстоятельства, важные для дела. Обычно решение о сносе принимается, если вид разрешенного использования земли не соответствует типу постройки, так как привести ее в соответствие с правилами невозможно. Маловероятно, что жилой дом можно переделать под цех или наоборот.

В общем, судьи оценивают потенциальную опасность нарушения. Если постройка не представляет угрозы жизни и здоровью, а нарушения могут быть устранены без сноса, суд может отказать в этом. Однако, если, например, баня построена непосредственно под линией электропередачи, это считается неприемлемым с точки зрения противопожарной безопасности, и ее могут обязать снести.

Особенности судебных процессов по делам о самовольных постройках

Кто имеет право подать в суд. Любой человек, чьи права нарушены или кто столкнулся с угрозой от незаконной постройки. Обычно это владельцы соседних участков земли или домов, но также могут возникать судебные споры с арендаторами и соседями, проживающими в соседних домах.

Прокуратура также имеет право подать иск в защиту интересов широкого круга лиц или государства. Кроме того, местная администрация может обратиться в суд.

Каков срок давности для подачи исков. Если самовольная постройка не представляет угрозы для жизни и здоровья людей и просто была построена без необходимых разрешений, то применяется общий срок исковой давности - три года.

Однако в некоторых случаях срок исковой давности отсутствует. Например, если самовольная постройка частично расположена на чужом участке и мешает соседу пользоваться своим имуществом.

Оплата судебных расходов. Как правило, судебные издержки взыскиваются в пользу победителя дела. Однако в случае с самовольными постройками и спорами о праве собственности на них ситуация не такая простая.

Верховный суд отметил, что если сторона, проигравшая дело, не нарушала права победителя, она не обязана оплачивать судебные расходы. В примере из обзора: владелец самовольной постройки обратился в суд против местной администрации, требуя признать его право на недвижимость. Суд удовлетворил его иск, но судебные издержки не были взысканы с администрации, так как житель строил без разрешения, и администрация не нарушала его права.

Возможность заключения мирового соглашения. Спорный вопрос можно решить мировым соглашением. Однако суд не одобрит его, пока самостоятельно не выяснит, в чем проблема с самовольной постройкой. Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы владельцев смежных участков.

Например, стороны могут договориться решить спор с помощью компенсации: один из соседей выплачивает компенсацию другому и тот отказывается от претензий. Однако если это нарушает права других соседей, суд не одобрит мировое соглашение.

Что делать, если суд вынес решение о сносе самовольной постройки, но в этом здании проживают люди? Если помимо владельца в постройке проживают другие люди, которые зарегистрированы там, но не участвовали в судебном процессе, то снести самовольную постройку не так просто. Судебное решение не распространяется на них.

Необходимо подать отдельный иск о выселении, и это должен сделать владелец здания, который должен определиться с решением о сносе. Согласно закону, лицо, чьи права нарушены (например, сосед), может требовать признания здания самовольной постройкой, но не имеет права выселять кого-либо из него.

Как провести легализацию самовольной постройки

Для легализации самостроя необходимо обратиться в суд с иском о признании прав на эту постройку. Вот основные условия, которые должны быть выполнены:

1. Участок, на котором расположена постройка, должен быть предназначен для строительства жилого дома. Например, на землях лесного фонда строительство дома запрещено, в то время как на землях, отведенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), разрешено.
2. Постройка, на момент обращения в суд, должна соответствовать градостроительным и санитарным нормам.
3. Постройка не должна создавать угрозу для жизни и здоровья людей, а также не должна нарушать права и законные интересы других лиц. Возможно, потребуется предоставление заключения о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также заключения от Роспотребнадзора и МЧС о соответствии постройки нормам.

Для того чтобы суд смог признать права собственности на самовольную постройку, необходимо, чтобы все указанные условия были выполнены. Однако, если постройка расположена на участке, который был предоставлен незаконно, суд может отказать в признании прав на эту постройку, как указывает Верховный суд.

Комментарий эксперта Мосземком

В юридической практике выделяются две позиции, и судам необходимо определиться, какую из них следует придерживаться. Анализируя судебную практику за 2022 год, некоторые сложные случаи признания строений самовольными становятся более понятными, однако возникают и новые вопросы. Верховный суд отмечает, что снос и признание постройки самовольной должны рассматриваться как крайняя мера, используемая исключительно в исключительных обстоятельствах.

Однако ранее как Верховный суд, так и Высший арбитражный суд в своих постановлениях от 29 апреля 2010 года указывали на то, что даже незначительные нарушения строительных и градостроительных норм могут послужить основанием для признания постройки незаконной и ее последующего сноса, даже если эти нарушения не связаны с лишением права собственности.

Теперь возникает ситуация, когда один документ выражает одну точку зрения, а другой — совершенно противоположную. Судам приходится искать компромиссное решение, и они могут принимать любое: либо сносить объект, либо заявлять, что нарушение незначительное и оставлять его. Верховный суд в своем обзоре анализирует конкретные дела и формулирует свою позицию на их основе, однако у судов различных инстанций (первой, апелляционной, кассационной) часто нет единого подхода. Это свидетельствует о том, что им сложно определиться с действиями. Учитывая разнообразие жизненных ситуаций, маловероятно, что вопрос станет однозначным и ясным.

В то же время в обзоре четко анализируются несколько проблемных случаев:

1. Если строительство началось, но собственник не предоставил уведомление об этом, и нет нарушений, администрация обязана выдать положительное уведомление о соответствии объекта разрешенным параметрам, как только получит запрос об этом — согласно пункту 3 обзора.

2. Если участок используется не по своему назначению, постройку нельзя признать самовольной. Например, если владелец установил на садовом участке гараж и начал там шиномонтаж. Гараж может быть на таком участке, но шиномонтаж там не допускается. Поэтому иск должен быть не о сносе, а о прекращении использования не по назначению — согласно пункту 6 обзора.

3. Если на участке стоит объект, который не соответствует разрешенному виду использования земли, его можно сносить только в том случае, если невозможно привести его в соответствие с нормами. Это подтверждается пунктом 10 обзора. Суд рассмотрел случай с турбазой, построенной на четырех садовых участках: невозможно было превратить турбазу обратно в четыре садовых дома, и суд признал необходимость сноса.

Сложные сценарии с незаконным самостроем

Верховный суд разобрал несколько типичных противоречивых ситуаций и пояснил, как следует поступать.

Даже зарегистрированный дом может быть признан самовольной постройкой. Регистрация сама по себе не гарантирует, что строительство произошло без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, дом могут признать самовольной постройкой независимо от его регистрации в ЕГРН.

Строительство частного дома без предварительного уведомления не обязательно делает его самовольной постройкой. Основное внимание уделяется соответствию или несоответствию строения градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.

Использование дома не по его назначению не всегда означает, что он был построен незаконно. Определение самовольной постройки в первую очередь зависит от соблюдения законных требований. В обзоре суд подчеркивает, что использование постройки не по назначению не является законным основанием для ее признания самовольной.

Строение, частично или полностью находящееся на чужом участке, не будет зарегистрировано, однако суд также может не принять решение о его сносе. В случае, если незаконная постройка частично находится на земле другого человека, будет рассматриваться, нарушаются ли права этого человека. Решение будет принято исходя из этого.

Выводы

Легализация самовольной постройки может быть достигнута без труда, если не нарушены нормы градостроительства, санитарии и пожарной безопасности, а также не нарушены права соседей.

Если права соседей нарушены, они могут подать иск и потребовать сноса, переноса или приведения постройки в соответствие с законом. Согласно обзору Верховного суда 2022 года, снос постройки является крайней мерой.

Если нарушение может быть устранено, суд должен предоставить владельцу эту возможность. Оценка того, представляет ли постройка угрозу жизни и здоровью других людей, а также соответствует ли она законным нормам, производится экспертизой.

Если суд назначает экспертизу, ответчик обязан разрешить вход эксперту на свою территорию.

Если стороны конфликта, связанного с самовольной постройкой, достигли соглашения о разрешении спора, они могут заключить мировое соглашение. Однако это возможно только в том случае, если это не приведет к дальнейшим нарушениям чьих-либо прав.