Юлия Бузанова о юридических нюансах сделки с недвижимостью между коммерческими организациями

Независимо от субъектного состава участников сделки самым важным этапом проверки юридической чистоты сделки является определение правообладателя интересующего объекта.

На текущий момент единственным достоверным источником получения информации относительно законного владельца недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Особого внимания заслуживает дата получения соответствующих сведений (выписки). С учетом положений ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – закон о государственной регистрации), вступившего в законную силу и подлежащего применению с 01.0.2017 г., установлены весьма сокращенные сроки на осуществление различных регистрационных действий. Так информация о наличии/отсутствии обременения в виде залога будет не актуальна уже через три рабочих дня, а данные о правообладателе утратят актуальность через пять дней.

Удостоверившись в том, что объект не обременен правами третьих лиц, принадлежит заявленному лицу, необходимо изучить основания возникновения его права собственности, а также дату государственной регистрации этого права.
Насторожить должно обстоятельство поспешной повторной продажи. Данные обстоятельства могут свидетельствовать как о нестабильном финансовом положении Продавца (о возможных долговых обязательствах, судебных тяжбах и пр.), так и о проблемности самого приобретаемого актива.

Если первые два этапа проверки прошли успешно, переходим к третьему. Используя все доступные источники получения информации, изучаем судебную историю Продавца и всех его аффилированных лиц. Исследуем дела, в которых наш Продавец выступает должником (это могут быть любые споры, направленные как на прямое взыскание денежных средств, например, по невозвращенному в срок кредиту, так и спор о возврате аванса, компенсации ущерба и пр.). Выясняем, не является ли непосредственно приобретаемое имущество предметом судебного спора, не ведется ли исполнительное производство.

С учетом нестабильной экономической ситуации в стране все больше сделок отменяются по причине совершения в предбанкротный период, так, сделка, направленная на отчуждение объекта, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника (то есть Продавца) банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Действия по изучению судебной истории Продавца, а также его финансовой стабильности, требуют особой тщательности и внимания, весьма затратны по времени, но являются залогом осмотрительности и добросовестности, а также могут обнажить моменты, препятствующие совершению сделки еще до ее заключения.

Помимо всего прочего, необходимо проверить объект на предмет незаконных реконструкций, несогласованных перепланировок, удостовериться, что сведения об объекте, которыми располагают органы власти, соответствуют вашим представлениям об объекте. Запросить документы из БТИ, провести натурный осмотр объекта, заручившись поддержкой независимого технического специалиста (кадастрового инженера, например) с целью фиксации фактических характеристик объекта.

И вот когда все подготовительные процедуры позади, решение о сделке принято, существенные условия согласованы и нашли свое отражение на бумаге, необходимо определить следующие обстоятельства.
Во-первых, входит ли отчуждаемый объект в уставный капитал, если входит, то необходимо соответствующее Решение исполнительного органа Продавца (зависит от его организационно-правовой формы) на отчуждение в установленных законом случаях.

Во-вторых, является ли сделка по отчуждению имущества для Продавца крупной (также зависит от его организационно-правовой формы), если ответ положительный, то требуется получать соответствующее согласие на совершение крупной сделки, если отрицательный, – документ, подтверждающий малозначительность отчуждаемого объекта).

Подтверждение полномочий лица, подписывающего договор, также является обязательным условием успешной сделки.
Если полномочия генерального директора истекли вчера, требуйте соответствующих изменений в уставные документы. Никакие заверения и обещания, как, впрочем, и слова о том, что регистратор данного обстоятельства даже не заметит, а подготовка документов о назначении лица на новый срок – лишь затягивание сделки, не обезопасят вас на этапе судебного оспаривания сделки.

Важно помнить что, несмотря на положения ст. 434 и 550 ГК РФ и ряда судебных актов, говорящих о том, что отсутствие печатей сторон на договоре не является безусловным основанием для признания его недействительным, данное основание может затормозить государственную регистрацию перехода права собственности.



Юлия Бузанова, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества Земельных Юристов