Владимир Ефимов: реновация перешла от точечной застройки к квартальной

В настоящее время в Москве наблюдается устойчивый рост градостроительных решений, создающий благоприятные условия для развития столицы в ближайшие 10-15 лет.

Такое мнение высказывает заместитель мэра по градостроительной политике и строительству, Владимир Ефимов. Он подчеркивает, что несмотря на высокую ключевую ставку, которая оказывает влияние на некоторые секторы экономики, реальные тенденции на рынке недвижимости Москвы показывают положительную динамику.

Важной программой, о которой рассказал чиновник, является "Московские кварталы", в рамках которой мэрия планирует продавать излишки жилья по реновации, что позволит балансировать столичный бюджет. Также были упомянуты законтрактованные объемы строительства метро в городе и эксперимент с Федеральной налоговой службой, направленный на снижение финансовой нагрузки на добросовестных подрядчиков, работающих по госзаказу в Москве.

По мнению Владимира Ефимова, успешное развитие города зависит от комплексного подхода к градостроительной политике и строительству. Он также отметил, что власти активно работают над созданием благоприятной инвестиционной среды для привлечения капитала в различные сферы экономики столицы.

Существуют определенные изменения в экономическом фоне строительной сферы в Москве, которые могут повлиять на завершение объектов коммерческих девелоперов. Ольга Набатникова обратилась к Владимиру Владимировичу с вопросом об оценке текущей ситуации.

В ответ на вопрос оценки экономического фона в строительной сфере, Владимир Владимирович отметил, что наблюдается небольшое замедление на рынке недвижимости в Москве. Важно учитывать контекст и сравнивать текущую ситуацию с предыдущими периодами, такими как период действия мер поддержки во время пандемии.

В 2023 году, например, рынок недвижимости в Москве переживал бум благодаря мерам поддержки и началу роста ключевой ставки. Однако в настоящее время экономический фон изменился, и прямые сопоставления с прошлыми периодами могут быть некорректными. Важно учитывать текущий контекст и особенности рынка для правильной оценки ситуации.

Недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее стабильных и перспективных сегментов рынка инвестиций. За последние пять-семь лет отмечается положительная динамика, что подтверждается анализом текущих трендов. Объемы ввода объектов недвижимости и сроки их реализации удовлетворяют требованиям, что говорит о стабильности отрасли. Необходимо также отметить, что наблюдается устойчивый рост количества принятых градостроительных решений, разрешений на строительство и согласованных архитектурно-градостроительных решений (АГР). Эти факторы свидетельствуют о том, что рынок недвижимости имеет потенциал для долгосрочных инвестиций и развития.

Московский мэр Сергей Собянин активно работает над развитием города, уделяя особое внимание градостроительным проектам. Еженедельные обсуждения вопросов комплекса позволяют ему принимать непрерывные решения, способствуя качественному улучшению городской среды на ближайшие десятилетия. Важно отметить, что задел градостроительных инициатив уже сегодня обеспечивает Москве возможность развиваться и совершенствоваться в течение следующих 10-15 лет.

На федеральном уровне заметна иная динамика: представителей правительства беспокоят перспективы ввода жилья в 2026-2028 годах. Это свидетельствует о различиях в подходах к градостроительству на разных уровнях власти.

В последние годы Москва активно увеличивала объем вводимого жилья, достигая в среднем пяти миллионов квадратных метров. Этот показатель превышает предыдущие показатели и свидетельствует о стремлении города к развитию и улучшению жилищных условий для жителей.

В свете увеличения темпов программы реновации в столице, ожидается рост общих объемов строительства жилой недвижимости, хотя ввод коммерческого жилья может немного колебаться из-за текущей рыночной ситуации. Некоторые участники рынка недвижимости высказывают опасения о возможном удлинении сроков согласования проектов в Москве. Возможно, это связано как с экономическим контекстом, так и с административными аспектами.

Однако, несмотря на эти опасения, общие сроки согласования градостроительных решений в Москве остаются неизменными. Важно учитывать, что даже при некоторых колебаниях ввода коммерческого жилья, общие перспективы развития строительной отрасли в столице остаются положительными.

Важно отметить, что в настоящее время мы изменили порядок принятия некоторых решений. Теперь, после принятия ключевого решения на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), мы стремимся получить представление о том, как проект будет сочетаться с архитектурным и градостроительным окружением города. Ранее правительство столицы принимало решение на ГЗК и вносило изменения в правила землепользования и застройки, а затем инвестор приступал к проектированию, разработке архитектурно-градостроительного решения, экспертизе и получению разрешения на строительство. Однако, нам важно избежать повторения негативного опыта неудачных проектов, которые не соответствуют облику города и не приносят ему украшения.

После прохождения процедуры государственной экспертизы проекта, мы запрашиваем у застройщика предоставить нам детальную трехмерную модель нового здания, чтобы убедиться, что оно гармонично впишется в окружающую застройку и не нарушит нормы освещенности. Таким образом, мы переносят утверждение архитектурно-градостроительной документации на более ранний этап, чем изменения в правилах землепользования. Как только дизайн здания согласован, мы оперативно вносим необходимые изменения в документацию.

Психологическое ощущение сдвигов сроков у девелоперов может возникать из-за ряда новых требований к архитектурным и планировочным решениям, таких как ужесточение минимальных размеров квартир.

Таким образом, важно подчеркнуть, что процесс согласования проекта и изменения правил застройки являются взаимосвязанными и требуют внимательного контроля со стороны всех участников процесса строительства.

Различные компании, включая те, которые занимаются проектами массового жилья, столкнулись с трудностями в согласовании административных и градостроительных регламентов. На первом этапе возникли проблемы, но после корректировок и дополнительного времени, кажется, что ситуация улучшилась. Это свидетельствует о важности тщательного планирования и координации действий при реализации подобных проектов.

По поводу банковского кредитования для операционных нужд городских подрядчиков, возникает вопрос о их финансовом благополучии. Учитывая высокие процентные ставки, такой вид финансирования может оказаться невыгодным для компаний. Однако, важно отметить, что существуют альтернативные методы финансирования, которые могут быть более выгодными и эффективными.

Кроме того, принятие ряда решений по госзаказу позволяет компаниям избежать необходимости обращаться за банковским кредитованием при реализации городских проектов. Это свидетельствует о стремлении к оптимизации финансовых процессов и обеспечению устойчивого развития отрасли.

С начала текущего года мы начали совместный проект с Федеральной налоговой службой в Москве. В рамках этого эксперимента мы внедрили новое правило: регулярно или при необходимости предоставляем подрядчикам дополнительные средства в виде авансов, если замечаем положительную динамику на строительной площадке. Мы также стремимся поддерживать аванс в размере 30% от общего объема работ в течение года. Кроме того, когда требуется закупка дорогостоящего оборудования, например, для медицинских учреждений, мы выделяем дополнительные финансовые средства на его приобретение.

Для добросовестных, надежных и прозрачных компаний, столкнувшихся с проблемой дорогостоящих банковских гарантий для получения авансирования, существует возможность решения этой проблемы. Один из способов – прохождение скоринга ФНС и заключение соглашения о предоставлении доступа к своему кабинету налогоплательщика для регулярных проверок. При наборе более 15 баллов компания может получить аванс без банковской гарантии. Это не только облегчает работу предприятиям, но и способствует экономии миллиардов рублей для города, так как избавляет подрядчиков от необходимости возмещать банковские гарантии в рамках смет.

В этом году Московский фонд реновации планирует ввести в эксплуатацию примерно 2 миллиона квадратных метров жилой недвижимости. С начала текущего года уже построено и сдано более 600 тысяч "квадратов", что является абсолютным рекордом за первые семь месяцев в рамках программы реновации. Судя по темпам работы на стройплощадках, я уверен, что мы выполним целевой показатель на весь 2025 год.

– Вы уже упомянули, что в будущем планируете увеличение объемов ввода жилья по реновации. Какие конкретные шаги предпринимаются для достижения этой цели?

– Для увеличения объемов ввода жилья по реновации мы активно работаем над оптимизацией процессов строительства, улучшением сотрудничества с застройщиками и обеспечением необходимых ресурсов. Также мы постоянно анализируем спрос на жилье и принимаем меры для удовлетворения потребностей граждан в новом комфортном жилье.

Благодаря эффективной организации работы и сотрудничеству с различными структурами, Московский фонд реновации стремится к выполнению целевого показателя по вводу жилья уже к 2025 году.

В этом году Московский фонд реновации уже провел несколько конкурсов на заключение договоров подряда в рамках комплексного развития территорий. Это свидетельствует о том, что программа переходит на новый этап, где уделяется больше внимания не только точечному сносу и строительству, но и комплексному развитию.

– Дальше будет больше? В какие-то годы у нас по программе запланирован ввод и 2,5-3 миллионов квадратных метров. Мы будем смотреть по ситуации, держать баланс доходов и расходов. Направлять на бюджет развития больше, чем 35% доходов, город себе позволить не может. А в этой цифре учитывается не только реновация, но и транспортное строительство, обновление ключевых медицинских объектов и так далее.

Этот новый этап развития программы реновации подразумевает более широкий спектр мероприятий, включая не только строительство и снос зданий, но и обновление инфраструктуры и ключевых объектов здравоохранения. Важно уделять внимание не только количеству новых квадратных метров, но и качеству жизни горожан и общему благополучию города.

Развитие программы реновации жилых домов открывает новые возможности для строительной отрасли. Благодаря переселению жителей первой волны реновации, появляются большие участки земли, которые можно использовать для строительства крупных жилых кварталов. Это позволяет оптимизировать процесс застройки и повысить эффективность строительных работ.

Важно отметить, что компания активно заключает долгосрочные контракты не только в рамках программы реновации, но и в других случаях, где возможно объединение строительно-монтажных работ на нескольких объектах. Такой подход позволяет подрядчикам планировать свою деятельность на несколько лет вперед, оптимизировать использование ресурсов и создать устойчивую производственную базу.

Помимо этого, заключение крупных договоров позволяет подрядчикам инвестировать в развитие своего бизнеса, создавать новые рабочие места и обеспечивать стабильный доход как для себя, так и для своих сотрудников. Такой подход способствует развитию строительной отрасли в целом и способен повысить качество жилищного фонда в городах.

Важно отметить, что сотрудничество города с крупными профессиональными командами позволяет нам избежать ситуаций, когда срываются сроки выполнения работ и приходится пересматривать государственные контракты с нуля. Это способствует более эффективному и качественному выполнению проектов в столице.

Возможно, уменьшение количества подрядчиков в результате их объединения имеет свои плюсы и минусы. Однако, важно понимать, что сосредоточение работ с небольшим числом крупных компаний может повысить уровень ответственности и координации процессов.

Интересно узнать, сколько сейчас компаний работают над проектами для города? На какие направления они ориентированы и какова их доля в общем объеме работ? Возможно ли оптимизировать этот процесс, уменьшив количество подрядчиков, сохраняя при этом высокое качество выполнения работ? Важно найти баланс между укрупнением подрядчиков и разнообразием партнеров для эффективной работы над инфраструктурными проектами города.

Проект "Московские кварталы", запущенный в мае этого года, представляет собой инициативу компании "Московский фонд реновации". Он направлен на реализацию жилья на рынке, объем которого в настоящее время составляет около 15% от общего объема ввода. С участием "Московских кварталов" ожидается увеличение этой цифры после завершения второй фазы программы реновации.

Компания "Московские кварталы" будет осуществлять реализацию жилья, построенного в рамках программы реновации, на рынке недвижимости. Она является дочерней структурой Московского фонда реновации и играет ключевую роль в продвижении проекта на рынке.

Интересно, что ожидается выведение на рынок примерно 300 тысяч "квадратов" жилья, построенного по программе реновации, в текущем году. Это свидетельствует о значительном вкладе проекта "Московские кварталы" в обновление жилищного фонда и развитие рынка недвижимости в Москве.

Городская структура сталкивается с вопросом о честной конкуренции с коммерческим девелопером. Важно учитывать, что город не тратит средства на приобретение земельных участков и не привлекает финансирование для проектов. Это может создать предпосылки для предложения более низкой цены на рынке.

Однако, следует помнить, что действующее законодательство запрещает выходить на рынок с ценой ниже рыночной стоимости. Продажа государственного имущества должна осуществляться по оценке и на открытых аукционах. Только после неудачных торгов можно рассмотреть возможность снижения цены, но не ниже установленного уровня.

Таким образом, процесс продажи государственного имущества строго регулируется законодательством, что обеспечивает прозрачность и защиту интересов всех сторон. Важно соблюдать установленные процедуры и не нарушать правила, чтобы обеспечить справедливую конкуренцию и сохранить доверие к системе.

Недавно сменилось руководство главного технического заказчика строительства метро в Москве – компании "Мосинжпроект". Чем это было обусловлено и нет ли у компании внутренних проблем? Важно отметить, что вопросы, связанные с управлением и техническими аспектами строительства, всегда привлекают внимание общественности и заинтересованных сторон.

Что касается того, что город находится в более привлекательных экономических условиях по сравнению с коммерческими девелоперами, то все далеко не так однозначно, как вы говорите. Важно учитывать, что помимо отсутствия платы за земельный участок, наша компания несет значительные расходы на расселение домов, строительство нового жилья и социальной инфраструктуры, на снос и подготовку участка к реализации нового проекта.

Важно понимать, что изменения в руководстве компании "Мосинжпроект" могут быть вызваны различными факторами, включая стратегические переосмысления, необходимость повышения эффективности работы или же внутренние проблемы, которые требуют коррекции.

В свете стабильного финансового состояния "Мосинжпроекта" можно отметить, что организация демонстрирует высокую устойчивость как в области заказов, так и в финансово-хозяйственной деятельности. Важно отметить, что в городских структурах происходит плановая ротация кадров, что способствует внедрению новых управленческих подходов, сохраняя при этом накопленный положительный опыт. Сергей Жуков, ранее возглавлявший "Мосинжпроект", продолжает свою работу в команде, занимая должность первого заместителя холдинга и генерального директора "Мосметростроя".

Новые подходы к управлению и сохранение опыта предыдущих лет работы компании являются ключевыми моментами в развитии "Мосинжпроекта". Это позволяет организации успешно адаптироваться к изменяющимся условиям рынка и эффективно управлять своей деятельностью. Ротация кадров в городских структурах способствует обновлению управленческого состава, что в свою очередь способствует развитию компании.

Сергей Жуков, продолжая свою работу в команде "Мосинжпроекта" в новой должности, приносит свои знания и опыт, способствуя дальнейшему процветанию и развитию компании.

Максим Гаман, бывший руководитель департамента городского имущества и нынешний глава "Мосинжпроекта", является выдающимся профессионалом с богатым опытом в осуществлении крупных проектов, включая программы комплексного развития территорий. Его назначение на эту должность мэром Москвы свидетельствует о важности и значимости его роли в реализации ключевых градостроительных и инфраструктурных проектов в столице.

С учетом актуальности задач, стоящих перед "Мосинжпроектом" в сфере развития транспортной инфраструктуры и градостроительства, важно понять, какие стратегические планы и изменения планируются в компании под руководством Максима Гамана. Возможно, это приведет к расширению географии деятельности компании за пределы Москвы и реализации проектов в других регионах.

Одним из ключевых вопросов, которые могут быть подняты в контексте деятельности "Мосинжпроекта", является потенциальное участие компании в международных проектах или внедрение инновационных подходов в свою работу. Это может привести к новым возможностям для роста и развития как для самой компании, так и для города в целом.

Наша компания фокусируется на успешной реализации текущих проектов, их множество в городе, что позволяет нам сохранять лидирующие позиции в инжиниринговой отрасли. Но стоит отметить, что мы не занимаемся решением таких задач, какие предложены в вашем запросе.

Сейчас "Мосинжпроект" активно завершает строительство Национального космического центра, который является одним из самых сложных инженерных сооружений в стране. Это здание площадью около 260 тысяч квадратных метров требует особого подхода к инженерным системам, и его уровень сложности не имеет себе равных. Обычно подобные объекты сдаются в два этапа, но в данном случае городской заказчик решил одновременно заниматься как завершением строительства, так и внутренней отделкой и обустройством помещений.

– Скажу честно: таких задач у нас нет. Мы сосредоточены на реализации текущих проектов, их в городе более чем достаточно для того, чтобы компания продолжала сохранять за собой статус крупнейшей инжиниринговой организации страны.

В этом году Роскосмос планирует переехать на новое место. Коллеги уже разрабатывают план переезда и уверены, что он начнется в ближайшее время. В связи с завершением строительства Большой кольцевой линии возник вопрос о том, не уменьшилось ли количество строительства метро в Москве. Сколько станций метро в настоящее время находится в работе?

Конечно, после завершения строительства БКЛ, масштабное и интенсивное строительство метро в городе снизилось. Однако это не означает, что строительство полностью прекратилось. В настоящее время в Москве насчитывается значительное количество станций метро, обеспечивающих пассажиропоток и облегчающих транспортную ситуацию в городе. Важно помнить, что развитие инфраструктуры всегда остается приоритетной задачей для городских властей.

В процессе строительства метрополитена "Большое кольцо" было необходимо запускать целиком или большими сегментами из-за своей уникальной концепции, отличающейся от обычных веток. Этот подход требовал абсолютного приоритета и ограниченного объема ресурсов со стороны строителей. Однако сейчас ситуация постепенно меняется, и количество строящихся станций метро снова увеличивается.

В настоящее время активно продолжается строительство Рублево-Архангельской линии метрополитена. Тоннелепроходческие щиты уже запущены на всех этапах, за исключением участка от станции "Строгино" до "Серебряного бора". Однако и здесь начнет работать щит уже в ближайшей осени. Это свидетельствует о постоянном развитии и расширении московского метрополитена, что является важным шагом в развитии инфраструктуры города.

Начало нового перефразированного текста:

Важно отметить, что в июне текущего года был начат процесс проходки на Бирюлевской ветке метро. Этот этап строительства является ключевым для увеличения транспортной доступности в городе.

В ноябре планируется запустить щит на Арбатско-Покровской линии с целью продления до станции "Гольяново". В настоящее время на данной площадке активно ведутся работы по освобождению участка под строительство.

Активное строительство депо для поездов обеих новых веток подземки – Рублево-Архангельской и Бирюлевской, является приоритетной задачей. Кроме того, ведется проектирование и до конца текущего года планируется завершить работы на всех станциях, за исключением конечной, по Троицкой линии метро.

В самом Троицке начнутся работы в конце первого квартала – начале второго квартала 2026 года. В настоящее время активно готовится участок для размещения станционного комплекса. Наконец, принято решение о продлении Сокольнической ветки метро до МГСУ и далее почти до МКАДа вдоль Ярославского шоссе. В настоящее время ведется обсуждение рабочего названия новых станций.

В Москве активно строятся 17 станций метро, а еще 14 станций находятся в стадии проектирования и подготовки к строительству. Сегодня в городе уже функционируют семь тоннелепроходческих комплексов, что свидетельствует о высоком темпе развития метрополитена. В сентябре этого года планируется открытие четырех новых станций на Троицкой линии: "Академическая", "Вавиловская", "Крымская", "ЗИЛ".

До какого года в целом запланировано развитие московского метро? По словам ответственных лиц, планы развития метрополитена простираются до 2032 года, и все детали уже тщательно проработаны – от конкретных станций до этапов строительства. Более того, на данный момент 75% программы развития метро уже законтрактовано, и графики строительства активно готовятся к выполнению.

Проект новой платной дороги в Москве, простирающийся от Ленинградского шоссе до "Москва-Сити", вызвал интерес в прошлом году. Согласно вашему мнению, как эксперта, стоит ли считать этот проект успешным для столицы?

Проспект Багратиона, о котором идет речь, доказал свою эффективность как с экономической, так и с транспортной точек зрения. Ежедневно по нему проезжает более 20 тысяч автомобилей, а в пиковые часы это число может достигать 40 тысяч. Такой значительный поток транспорта не только разгрузил Кутузовский проспект, но и соседние дороги. В результате улучшилась общая ситуация с транспортными пробками и потоками на данном участке города.

Экономическая эффективность для инвесторов играет ключевую роль в успешном запуске новых концессий на транспортное строительство. В настоящее время активно ведется работа над проектами, один из которых охватывает смежные территории Москвы и Московской области. Этот процесс требует не только финансовых вложений, но и стратегического планирования для долгосрочного успеха.

Важным шагом в развитии инфраструктуры города является введение понятия мастер-плана в законодательство России. Однако разнообразие версий законопроекта требует тщательного обсуждения и учета мнения всех заинтересованных сторон. В связи с этим, властям Москвы важно учитывать разнообразные аспекты при подготовке закона о мастер-плане.

Мы убеждены, что мастер-план должен стать не просто документом, а стратегическим руководством, определяющим приоритеты городского развития на долгие годы вперед. Включение в него мнения экспертов, общественности и представителей различных отраслей позволит создать более сбалансированный и эффективный план развития города.

В процессе обсуждения законопроекта о развитии Москвы, мэр Сергей Собянин высказал идею о постоянном обновлении и защите мастер-плана города перед Московской городской думой. Этот подход предполагает не только отчитываться о реализации плана, но и оперативно корректировать его при изменении обстоятельств. Генеральный план при этом остается инструментом для специалистов, детализирующим стратегию развития столицы. В настоящее время мы активно обсуждаем эту концепцию с авторами законопроекта, стремясь найти взаимоприемлемое решение.

Касательно завершения редевелопмента промышленных зон в Москве, важно понимать, что этот процесс является длительным и требует комплексного подхода. Он направлен на преобразование устаревших промышленных территорий в современные жилые и коммерческие зоны, что требует времени и ресурсов. Однако благодаря усилиям городской администрации и партнеров по развитию, уже сейчас можно наблюдать значительные изменения и улучшения в этом направлении.

Важно помнить, что редевелопмент промышленных зон – это не только возможность для города обрести новые пространства и функциональные объекты, но и шанс на развитие инфраструктуры, создание рабочих мест и улучшение качества жизни горожан. Поэтому вопрос завершения этого процесса требует внимательного планирования и согласованной работы всех заинтересованных сторон.

В Москве наблюдается изменение подходов к городскому развитию, где редевелопмент промзон становится важным элементом. Этот процесс включает в себя не только обновление неэффективных промышленных территорий, но и реновацию старых административных зданий. Однако, возникает вопрос о сохранении промышленной функции некоторых площадок, учитывая стремление Москвы к увеличению производственного потенциала.

– Редевелопмент промзон – это, наверное, немного старое восприятие акцентов городского развития в Москве. Мы сами сейчас говорим о перезапуске неэффективных городских территорий, и где-то идет речь о площадках, сохранившихся после остановки промышленных объектов, а где-то – о реновации старых административных зданий.

– С учетом того, что Москва как минимум последние четыре-пять лет большое внимание уделяет наращиванию своего производственного потенциала, не потребовалось ли пересмотреть отказ от промышленной функции по ряду площадок?

В советское время завод "Москвич" был известен своим производством 100 тысяч автомобилей ежегодно на территории в 400 гектаров. Сегодняшняя территория завода уменьшилась в три раза, но производственные мощности увеличились практически вдвое. Это позволяет видеть потенциал для дальнейшего роста. Недавно было принято решение о строительстве нового производственного комплекса, где парковка готовой продукции будет на крыше, что позволит оптимизировать использование земли. Один из ярких примеров эффективного использования пространства и ресурсов в современном производстве.

Современные предприятия не нуждаются в огромных территориях для своей деятельности. С развитием технологий процессы становятся более автоматизированными, что позволяет эффективнее использовать пространство. Новые экономичные технологии и измененный подход к организации производства способствуют увеличению плотности зданий. В современных проектах заводов часто встречаются корпуса, состоящие из четырех-шести этажей. На первом уровне размещается тяжелое оборудование, а на последующих этажах - производственные, лабораторные, общепитовые и складские помещения. Такой подход позволяет оптимизировать рабочие процессы и увеличить эффективность производства.

Новый цирк в Мневниковской пойме будет построен за счет столичного бюджета, но точные инвестиции еще не определены. Ранее выбрана концепция цирка, и сейчас основное внимание уделяется тому, чтобы здание было максимально эффективным без излишних затрат. Окончательные технико-экономические параметры планируется утвердить к октябрю, а начало строительства запланировано на следующий год. Предполагается, что воплощение проекта такого масштаба может занять от трех до четырех лет.

Источник и фото - ria.ru