Анна Суриц: Нужно ли ужесточать законодательство в сфере долевого строительства

Основным законом, регулирующим взаимоотношения в сфере долевого строительства в РФ, является Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

На рекламных щитах, в среде риэлторов и застройщиков - просто «214-ФЗ». Впервые закон был принят в 2004 году и в течение срока его действия неоднократно усовершенствовался.

В силу положений 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков; отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Важным моментом является то, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. существует вероятность того, что они окажутся неисполнимыми.

Застройщики в свою очередь обходят «неудобные» положения 214-ФЗ и предлагают заключать иные виды договоров при покупке объекта недвижимого имущества на начальной стадии строительства. Например, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, договор жилищно-строительного кооператива и проч. В данной ситуации будьте внимательны, ведь если договор не является договором о долевом участии в строительстве и не регистрируется, то защита и гарантии, предусмотренные 214-ФЗ, на такие отношения не распространяются.

Если вы все же заключили договор долевого участия в строительстве и условия его нарушены, вы смело можете идти в суд для восстановления своих прав и требовать компенсации. Но рано радоваться. Даже в случае, когда суд встанет на вашу сторону и вынесет положительное решение в вашу пользу, существует риск, что застройщик откажется от исполнения договора. Например, окажется банкротом или другим способом прекратит свою деятельность.

Вам очень повезет, если ваш застройщик окажется рассудительным и застрахует свою ответственность. В этом случае при нарушении Застройщиком ваших прав вы сможете потребовать законную компенсацию от страховой компании. К сожалению, законодательство РФ не предусматривает обязательное страхование застройщика, в отличии от более жесткого законодательства других европейских государств.

Сегодня, законодательство в сфере долевого строительства в российском праве удовлетворяет основным положениям, однако для того, чтобы повысить защищенность участников долевого строительства от недобросовестного исполнения договора, необходимо ввести обязательное страхование застройщиков

Анна Суриц, управляющий партнер "Суриц, Сарапулов и партнеры"