21.04.2022
3465
3465
Тренды рынка: в элитной недвижимости акцент с продукта снова сместился на локацию
Дмитрий Новиков, директор по продажам жилой недвижимости R4S Group, рассказал Restate.ru о том, какие факторы сегодня влияют на спрос и активность покупателей на элитном рынке.
Локация вновь победила
Несмотря на то, что последние годы в сегменте deluxe недвижимости была тенденция к усложнению самого продукта – девелоперы добавляли в проекты новые опции и сервисы, приглашали именитых архитекторов – рынок показал: клиент все равно выбирает в первую очередь локацию. То есть при выборе между проектом deluxе, условно, на Патриаших прудах или в Гранатном переулке и клубным проектом с менее статусной локацией, но со SPA, детским клубом, открытыми террасами и множеством дополнительных сервисов, победит все равно месторасположение. Более того, ради редкого нового проекта в самых востребованных локациях клиент готов закрыть глаза на некоторые связанные с застройкой старых районов издержки – например, на небольшой парковочный коэффициент.
Как показала практика, не очень работает и изобретенный девелоперами несколько лет назад прием искусственно создавать и раскручивать новые элитные локации. Как бы они не вкладывались в маркетинг и рекламу своих площадок, рекламируя популярность «нового элитного» на границе с лесопарком, покупатели недвижимости deluxe все равно предпочитают жить в исторически сложившихся «своих» местах. «Дотягивание» своего проекта до элитного класса не работает: в какой-то момент эти «мыльные пузыри» лопаются. Или же элитным дом остается только на уровне буклета, а цена корректирует истинное положение дел.
Еще один важный момент – конкуренция в локации, которая «размывает» интерес покупателей и снижает цену. К примеру, в районе тех же Патриарших прудов может годами не появляться никаких новых проектов, а в популярных Хамовниках новых проектов много, они конкурируют между собой и это ведет к снижению цены и размыванию интереса. Поэтому, чтобы привлечь покупателя в дом «Малая Бронная 15» мы не стали перегружать его избыточным сервисом: достаточно дорогой архитектуры, разумной нарезки площадей и отделки, соответствующей статусу дома.
Постпандемийный дефицит
Пандемия очень специфично сказалась на рынке элитной недвижимости: девелоперы стали снижать цены на свои проекты и с рынка смели буквально все, даже то, что не продавалось годами. Как результат – сегодня мы столкнулись с некоторым дефицитом качественных проектов. С проектом «Малая Бронная 15» мы вышли на рынок в разгар пандемии, но несмотря на общие настроения и рекомендации консультантов не стали делать заметных скидок на продукт. В итоге он практически полностью раскуплен по заданной нами цене.
Больше того, консультанты советовали на фоне пандемии сделать малую нарезку площадей и быстрее распродать большее количество лотов. Мы остановились на том, что площади в доме, ориентированном на семейную аудиторию, должны быть не менее ста метров, средний диапазон площадей – это 200-300 метров. И не промахнулись, потому что здесь, в локации Патриарших, колоссальный спрос именно на такие площади. Некоторые наши покупатели даже объединяли несколько лотов рядом, чтобы получить 400 метров.
Молодость = смелость
Если продолжать говорить о трендах, то в целом сегодня меняется портрет покупателя элитной недвижимости: он молодеет. Еще несколько лет назад покупали были преимущественно взрослые, респектабельные люди 45+, мы предлагали им классические проекты. Сегодня к нам приходят покупатели и 25, и 30 лет, поэтому проект The Patrick мы ориентировали на более молодой рынок: это апартаменты с небольшой нарезкой от 53 кв. м, зато в самом центре Патриков, с «Кофеманией» на первом этаже и ключами-картами, как в гостиницах.
Молодая аудитория покупателей элитной недвижимости требует и более свежего взгляда на проекты. Мы внимательно следим за рынком, за тем, какие архитекторы работают над элитными проектами и видим потребность в новых решениях. Поэтому есть запрос к смелым молодым бюро, у которых пока, может, меньше опыта, чем у крупных маститых фирм, от которых мы уже хорошо знаем, что ждать, но у молодых совсем иной взгляд. И нам кажется, это видение может качественно изменить камерные бутиковые проекты на 3-5 тыс. метров.
Скорость нашего времени
Все кризисы, через которые прошел рынок недвижимости, научили нас одному: не откладывать ничего до лучших времен. Сейчас мы живем в период очень быстрых решений, срок сделки сократился буквально в два раза. Если раньше нормальным было прийти, осмотреться и вернуться через месяц, то сейчас мы часто выходим на сделку в пределах пары недель. Люди понимают, что цены корректируются постоянно, что есть определенный дефицит проектов в сфере deluxe в нужных локациях, им очевидно, что пока принимаешь решение, лучшие лоты могут просто «уйти». Но, наверно, эта стремительность вообще характерна для нашего времени, в котором концентрация событий превысила все мыслимые величины.
Несмотря на то, что последние годы в сегменте deluxe недвижимости была тенденция к усложнению самого продукта – девелоперы добавляли в проекты новые опции и сервисы, приглашали именитых архитекторов – рынок показал: клиент все равно выбирает в первую очередь локацию. То есть при выборе между проектом deluxе, условно, на Патриаших прудах или в Гранатном переулке и клубным проектом с менее статусной локацией, но со SPA, детским клубом, открытыми террасами и множеством дополнительных сервисов, победит все равно месторасположение. Более того, ради редкого нового проекта в самых востребованных локациях клиент готов закрыть глаза на некоторые связанные с застройкой старых районов издержки – например, на небольшой парковочный коэффициент.
Как показала практика, не очень работает и изобретенный девелоперами несколько лет назад прием искусственно создавать и раскручивать новые элитные локации. Как бы они не вкладывались в маркетинг и рекламу своих площадок, рекламируя популярность «нового элитного» на границе с лесопарком, покупатели недвижимости deluxe все равно предпочитают жить в исторически сложившихся «своих» местах. «Дотягивание» своего проекта до элитного класса не работает: в какой-то момент эти «мыльные пузыри» лопаются. Или же элитным дом остается только на уровне буклета, а цена корректирует истинное положение дел.
Еще один важный момент – конкуренция в локации, которая «размывает» интерес покупателей и снижает цену. К примеру, в районе тех же Патриарших прудов может годами не появляться никаких новых проектов, а в популярных Хамовниках новых проектов много, они конкурируют между собой и это ведет к снижению цены и размыванию интереса. Поэтому, чтобы привлечь покупателя в дом «Малая Бронная 15» мы не стали перегружать его избыточным сервисом: достаточно дорогой архитектуры, разумной нарезки площадей и отделки, соответствующей статусу дома.
Постпандемийный дефицит
Пандемия очень специфично сказалась на рынке элитной недвижимости: девелоперы стали снижать цены на свои проекты и с рынка смели буквально все, даже то, что не продавалось годами. Как результат – сегодня мы столкнулись с некоторым дефицитом качественных проектов. С проектом «Малая Бронная 15» мы вышли на рынок в разгар пандемии, но несмотря на общие настроения и рекомендации консультантов не стали делать заметных скидок на продукт. В итоге он практически полностью раскуплен по заданной нами цене.
Больше того, консультанты советовали на фоне пандемии сделать малую нарезку площадей и быстрее распродать большее количество лотов. Мы остановились на том, что площади в доме, ориентированном на семейную аудиторию, должны быть не менее ста метров, средний диапазон площадей – это 200-300 метров. И не промахнулись, потому что здесь, в локации Патриарших, колоссальный спрос именно на такие площади. Некоторые наши покупатели даже объединяли несколько лотов рядом, чтобы получить 400 метров.
Молодость = смелость
Если продолжать говорить о трендах, то в целом сегодня меняется портрет покупателя элитной недвижимости: он молодеет. Еще несколько лет назад покупали были преимущественно взрослые, респектабельные люди 45+, мы предлагали им классические проекты. Сегодня к нам приходят покупатели и 25, и 30 лет, поэтому проект The Patrick мы ориентировали на более молодой рынок: это апартаменты с небольшой нарезкой от 53 кв. м, зато в самом центре Патриков, с «Кофеманией» на первом этаже и ключами-картами, как в гостиницах.
Молодая аудитория покупателей элитной недвижимости требует и более свежего взгляда на проекты. Мы внимательно следим за рынком, за тем, какие архитекторы работают над элитными проектами и видим потребность в новых решениях. Поэтому есть запрос к смелым молодым бюро, у которых пока, может, меньше опыта, чем у крупных маститых фирм, от которых мы уже хорошо знаем, что ждать, но у молодых совсем иной взгляд. И нам кажется, это видение может качественно изменить камерные бутиковые проекты на 3-5 тыс. метров.
Скорость нашего времени
Все кризисы, через которые прошел рынок недвижимости, научили нас одному: не откладывать ничего до лучших времен. Сейчас мы живем в период очень быстрых решений, срок сделки сократился буквально в два раза. Если раньше нормальным было прийти, осмотреться и вернуться через месяц, то сейчас мы часто выходим на сделку в пределах пары недель. Люди понимают, что цены корректируются постоянно, что есть определенный дефицит проектов в сфере deluxe в нужных локациях, им очевидно, что пока принимаешь решение, лучшие лоты могут просто «уйти». Но, наверно, эта стремительность вообще характерна для нашего времени, в котором концентрация событий превысила все мыслимые величины.
