Адвокат Ирина Зуй: рекомендации для обманутых дольщиков

В процессе адвокатской практики мне пришлось столкнуться с беспрецедентной во многом ситуацией.

Государство в лице Территориального управления имуществом по Московской области прилагает все разумные и неразумные усилия к тому, чтобы выселить людей из оплаченных ими и заселенных квартир, право собственности на которые за этими людьми было ранее признано решением суда.

Все началось, как стандартная история обманутых дольщиков: Застройщик ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (изменил название в 2015 году, новое название – АО «Алеутстрой») в 2015 г. активно продавал гражданам квартиры на стадии строительства в микрорайоне «Гусарская баллада» в Одинцово; квартиры продавались с нарушением ФЗ № 214 – не посредством заключения договора долевого участия в строительстве, как это предусмотрено законом, а посредством реализации не вполне законной схемы с подписанием предварительного договора купли-продажи. Кстати, не понятно, почему прокуратура как государственный надзорный орган сморит на такие по-прежнему активно применяемые некоторыми недобросовестными застройщиками «серые» схемы продажи жилья сквозь пальцы, хотя они заведомо чреваты проблемами при получении полностью оплаченных квартир для граждан.

Граждане внесли 100% стоимости жилья по предварительному договору, и Застройщик передал гражданам-покупателям ключи от квартир, а также подписал письменное разрешение на производство ремонта в квартирах, то есть фактически передал квартиры по актам приемки-передачи.

Летом 2015 года Застройщик оказался в предбанкротном состоянии, и право собственности покупателям квартир не передал, им было предложено подписать соглашение о пролонгации действия Предварительного договора купли-продажи до осени.

Некоторые граждане еще до введения наблюдения арбитражным судом в отношении Застройщика обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности на полностью оплаченные ими квартиры, в которых они уже сделали ремонт и фактически вселились; большая часть граждан включились в реестр в рамках банкротного дела в отношении застройщика.

Часть этих граждан, получивших решение Одинцовского суда о признании прав собственности на квартиры, смогли зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Суд установил, что (далее – дословная цитата из одного из решений суда в пользу гражданина – покупателя квартиры с применением схемы Предварительного договора купли-продажи): «Фактически сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку Покупатель полностью оплатила цену квартиры, Продавец АО “АлеутСтрой ” оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости. Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартир, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру».

Однако другая часть граждан, также получивших поддержку суда, приобрели вместо свидетельств о праве собственности на жилье отказы из Росреестра в связи с тем, что право собственности на квартиры было уже ранее зарегистрировано за Территориальным управлением Росимущества по Московской области.

Сейчас эти граждане-отказники обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности Росреестра Московской области отсутствующим. ТУ Росимущества по МО представило в суд Акты приемки-передачи квартир, подписанные уже после введения Арбтражным судом Москвы наблюдения в отношении Застройщика без согласия временного управляющего (которое необходимо по закону, и при отсутствии которого сделка по распоряжению жилым помещением считается недействительной).

В настоящий момент жители, оплатившие 100 % стоимости жилья, заселившиеся в квартиры и сделавшие там дорогостоящий ремонт с письменного согласия Застройщика, имеющие вступившие в законную силу решения Одинцовского суда о признании за ними права собственности на эти квартиры, находятся под угрозой выселения из квартир, которые они небезосновательно считают своими, под инициативе ТУ Росимущества Московской области.

Полагаем, что действия Росимущества по Московской области неправомерны, не соответствуют ни букве, ни духу закона: Росимущество не могло не знать о том, что Застройщик при подписании Актов приемки-передачи квартир уже находился в процедуре наблюдения в рамках банкротного процесса и был не вправе в силу прямого указания п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве), вследствие чего любые сделки по распоряжению жилыми помещениями (а Акт приемки-передачи квартир– это сделка) могут быть подписаны генеральным директором Застройщика исключительно с согласия временного управляющего. Имеется письмо Временного управляющего Застройщика, подтверждающее отсутствие согласия Временного управляющего на передачу квартир Росимуществу и нарушения федерального закона при подписании этих Актов.

Это недопустимая противозаконная ситуация может привести к опасному прецеденту: добросовестные граждане, вся вина которых заключается в том, что они купили активно рекламируемые квартиры на регулируемом государством рынке при попустительстве государственных же органов, могут в очередной раз стать жертвами не только недобросовестных действий застройщика, но и пострадать от действий самого же государства в лице ТУ Росимущества по Московской области.

Интересно, в курсе ли сложившейся ситуации и особенно действий ТУ Росимущества по Московской области губернатор Воробьев?

Попробуем разобраться в ситуации более подробно.

В этой истории граждане,пострадавшие от недобросовестных действий застройщика, делятся на две группы:
Первая группа – это те, которые не успели до введения Арбитражным судом процедуры наблюдения в отношении Застройщика подать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру. В силу положений параграфа 7 Главы 9 Закона о Несостоятельности (Банкротстве), регулирующих процедуру банкротства застройщика, после введения судом процедуры наблюдения граждане вправе подавать свои требования о признании за ними права собственности на квартиру только в арбитражный суд в рамках банкротного дела. Гражданин также вправе заявить в процедуре банкротства и денежное требование, расторгнув договор предварительной купли-продажи, потребовав возврата всей денежной суммы, выплаченной им застройщику, однако целесообразнее заявлять именно требование о передаче жилого помещения в собственность, поскольку денежных средств для их возврата у застройщика может и не оказаться. Согласно п. 1 ст. 201.11. Закона о Банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее, чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее, чем через шесть месяцев с даты его завершения), обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее – передача участникам строительства жилых помещений). В силу закона передача гражданам в собственность жилых помещений возможна только при условии наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. Если же горе-застройщик не успел закончить строительство дома, то за гражданами может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства; в этом случае граждане создают ЖСК или иной потребительский кооператив, решение о его создании утверждается арбитражным судом; после чего, возможно, потребуются дополнительные денежные инвестиции на достраивание дома. Возможны ситуации, когда арбитражный суд отказывает как в передаче прав на объект незавершенного строительства, так и в передаче права собственности на квартиру, например, если объект строительства находился в залоге у третьего лица, и залог не был оспорен. В целом, процедура защиты гражданами своих прав в рамках банкротного процесса очень длительная, запутанная и требующая наличия специальных юридических знаний, вовсе не гарантирующая получения в конце права собственности на квартиру.
Вторая группа – это те граждане, которые успели обратиться в суд общей юрисдикции с исками о признании за ними права собственности на квартиры до введения Арбитражным судом банкротной процедуры в отношении застройщика. Казалось бы, счастливцы должны радоваться, но, как оказалось, Территориальное управление Роимущества по Московской области успело зарегистрировать свое право собственности на основании Акта приемки-передачи квартир, оформленного, впрочем, с грубыми нарушениями закона, а именно без согласия утвержденного арбитражным судом временного управляющего, согласие которого необходимо в силу императивной нормы п. 7 ст. 201.1. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О Несостоятельности» (банкротстве)». Полагаю, что действия Росимущества должны получить судебную оценку.
Гражданин вправе претендовать на внесение сведений о нем в реестр т.н. обманутых дольщиков на основании ст. 23 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том случае, если: прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев; застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более. чем на шесть месяцев; дом не соответствует техническим регламентам проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям; оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке; есть решение суда о том, что человек является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации-подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков. Способы поддержки могут меняться по решению руководства каждого конкретного субъекта РФ, впрочем, власти могут и вовсе не оказать никакой помощи участникам реестра, сославшись на недостаточность бюджетных денежных средств.

В качестве рекомендации советую ни в коем случае не финансировать застройщика посредством различных «серых» схем (то есть любых, кроме заключения договора долевого участия в строительстве дома или организации ЖСК). К безусловно «серым» относятся любые варианты договорного оформления покупки квартиры на первичном рынке посредством заключения с Застройщиком предварительных договоров купли-продажи, реализации различных вексельных схем, договоров займа и соглашений о предоставлении отступного, соглашений о новации. Если Вы уже заключили какой-либо договор с застройщиком, и Ваш дом строится, рекомендую всегда отслеживать состояние дел своего застройщика, контролировать, работает ли его офис, идут ли продажи. В случае малейших сомнений и подозрений относительно возможного предбанкротного состояния застройщика нужно немедленно обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на оплаченную Вами квартиру. Чем раньше Вы обратитесь в суд, тем выше Ваши шансы (при наличии Акта ввода дома в эксплуатацию) успеть признать право собственности помимо крайне долгой и сложной процедуры банкротства застройщика. И, разумеется, если Вы делаете ремонт в квартире до официального оформления права собственности, будьте готовы к тому, что в случае банкротства застройщика Ваши затраты Вам никто не вернет.

Адвокат Московской областной коллегии адвокатов Зуй Ирина Владимировна