Артем Демиденко: недвижимость и ВНЖ в Словении дают стабильность и предсказуемость

По данным Росстата, за последние пять лет из России уехало 341,1 тысячи человек

По европейской статистике, минимум в 4 раза больше. Не отстают от русских и украинцы, и белорусы, и другие жители бывшего СССР. Сегодня каждый пятый гражданин постсоветского пространства, из числа хорошо образованных и платежеспособных, всерьез задумывается об эмиграции. Но какую страну стоит рассматривать с точки зрения удобства и стабильности? Где обеспечат не только вашу личную безопасность, но и сохранность ваших инвестиций? Об этом мы поговорим с Артемом Демиденко, который создал успешную компанию по организации и помощи в ведении бизнеса для русскоязычных граждан в Словении, и является одним из первых русскоязычных лицензированных агентов по недвижимости в этой стране.

Мы достаточно много знаем о Франции, Англии, даже о Турции, но вот такую близкую нам по духу и географически страну, как Словения, обсуждаем меньше. Почему ваш выбор пал именно на нее?

- Я живу здесь уже почти 10 лет, создал свою компанию, которая оказывает юридическую поддержку в организации бизнеса в Словении и получении вида на жительство в этой стране. Кроме того, стал одним из первых русскоязычных лицензированных агентов по недвижимости, помогаю своим клиентам в приобретении коммерческой и жилой недвижимости, и хорошо изучил все их потребности. Могу с уверенностью сказать – на планете очень мало мест, где граждан постсоветских стран встречают настолько доброжелательно, как в Словении. Сам я родом из Киева, и чуть более 10 лет назад принял окончательное решение о переезде сюда с семьей. Я рассматривал именно Словению с той точки зрения, что это страна славянская, притом - самая развитая по официальным показателям (да простят меня все остальные славянские государства). Притом, как международник по первому образованию, могу сказать, что между нашими народами никогда не было никаких конфликтов. Нет их и сейчас, и это тоже стало одним из важных моментов для принятия решения.

То есть Ваша специализация – не только недвижимость?

- Совершенно верно. Мы помогаем приезжающим по всему спектру юридических вопросов. Что же касается недвижимости, то я, в соответствии с требованиями местного законодательства, получил соответствующую лицензию, так как привык все делать по закону. Здесь это довольно жесткий процесс, с моего курса экзамен не сдало половина словенцев, а я, единственный иностранец, получил лицензию с первого раза. Помогло то, что я имею хорошее образование, все время работал с документами и юридической базой, а также то, что я уже выучил к тому времени словенский язык. Конечно, языковой барьер здесь все же присутствует, но преодолеть его несоизмеримо проще, чем скажем, в германоязычных странах. Кстати, именно этот момент я также рассматривал с точки зрения обучения и социализации собственных детей. И действительно, никаких проблем у них также не возникло, как, впрочем, и у детей наших клиентов за многие годы нашей деятельности.

Все хотят найти место под солнцем, а Словения попадает в топ-5 стран, куда люди думают переехать. Но с каким багажом нужно отправляться сюда?

- У всех свой путь, но в любом случае клиентам я рекомендую иметь определенный запас, который рассчитывается довольно просто. Есть расходы, связанные с ведением бизнеса; есть расходы, связанные с проживанием; личный бюджет – каждый его знает, а уж получить данные о стоимости того или иного товара или услуги сегодня вообще не проблема. Ваши расходы зависят от того, недвижимость в собственности или в аренде, и бюджета: кому-то достаточно тысячи евро, кому-то необходимо три... Здесь мы говорим об определенном достойном уровне проживания. И учитывайте, что Словения выгодно отличается от многих европейских стран своими щадящими расценками. Для понимания: «чистая» (после оплаты налогов) минимальная заработная плата здесь около 600 евро. Средняя, по статистике (а статистика в Словении соответствует действительности), это 1000-1500 евро чистыми. Если в семье работают двое, то получается поддерживать хороший мидл-уровень.

В Любляне проживает всего 300 000 человек. После Киева очень сложно находиться тут?

- Наоборот, что особенно ценят жители крупных городов, в том числе киевляне и тем более москвичи. Особенно те, кто приехали в Любляну не случайно, а по осознанному выбору. Поскольку то, сколько дел можно сделать в один день в Любляне, в Киеве или Москве за то же время осуществить не реально. Это не маленький городок, это маленькая столица. Значит, в ней есть вся инфраструктура, и все возможности большого города, только в формате более дружелюбном для человека.

Агенты по недвижимости получают оклад, или работают за проценты?

- По-разному. Есть агентства со ставками, но большинство, конечно, работает по проценту. Я сотрудничаю с международной компанией по недвижимости, и удачно сочетаю это с ведением собственного бизнеса. Моя специализация - работа с коммерческой недвижимостью. Как правило, я подключаю агентов для поиска, а сам занимаюсь только заключением сделки. И консультациями – поскольку вопросов у иностранных клиентов, в первую очередь русскоязычных, всегда очень много. Агентская комиссия законодательно определена в 4%. И обычно расходы делятся между стороной покупателя и стороной продавца. Разумеется, очень важна специализация, потому что если заниматься всем сразу: жилой и нежилой недвижимостью, арендой, и т.д., то здесь много не набегаешь – страна маленькая. На хлеб будет хватать, но это не то. Поэтому нужно учитывать, в чем ты силен, и где ты сможешь оказать наибольшую помощь запросам клиентов.

Что происходит сейчас с рынком недвижимости?

- В Словении, как и во всем мире, был кризис 2008-2009 году, а до того пик цен пришелся на 2007 год. Какого-то резкого падения недвижимости не случилось, до 2012 года рынок просел на 30%. И еще три года понадобилось на то, чтобы все вернулось обратно. В Словении вообще все происходит в довольно мягкой форме, без резких потрясений, как скажем, проходит и коронокризис. Цены окончательно выровнялись в 2016 году, когда появилось много местных покупателей недвижимости. В стране выросли зарплаты, появилась возможность кредитования, и рынок воспрял. В 2018 году мы окончательно вернулись на позиции 2007 года. Я говорю, в первую очередь, о рынке жилья в Любляне. Если же говорить о коммерческой недвижимости, то заметного падения расценок не было вообще, потому что такая недвижимость здесь дешевле. Так, 1 кв. метр жилья в Любляне стоит в среднем 3000, а коммерческой недвижимости - 1500-2000 евро.

Почему такой перекос по цене? Коммерческая недвижимость не такая доходная?

- Наоборот. Она и получается весьма доходной при таком соотношении между ценой аренды и ценой самого объекта для инвестора. Речь идет о том, что по нежилой недвижимости предложение в Словении традиционно превышает спрос. Однако имеются свои особенности: есть объекты современные, есть объекты повышенного спроса и, соответственно, там стоимость будет выше. Но если говорить о стандартных офисных помещениях, то это порядка 1500 евро за кв. метр. А сдавать такой офис можно по 10 евро за кв. метр, чуть меньше или чуть больше. Обычно соблюдается золотое правило доходности от коммерческой недвижимости: 6-7% годовых. В среднем, окупаемость объекта в Словении – 14 лет, и это как раз те объекты, которые ищут наши покупатели. Вопрос в том, что подобных объектов не так много, они не постоянно в наличии на рынке, потому что сами словенцы тоже заинтересованы в такого рода покупке. Со своей стороны, мы делаем все, чтобы удовлетворить спрос со стороны наших клиентов.

Итого, огромных доходов ожидать не приходится?

- Зато они будут стабильны и предсказуемы, и скромными их тоже не назовешь. Кстати, Словения весьма удобна и тем, что основные расходы здесь несет арендатор, включая налог на землю. Как правило, арендодатель платит только взносы в резервный фонд, и они совсем небольшие. Налог же на получаемый доход возникает лишь тогда, когда компания начинает приносить прибыль. Необходимо знать, что иностранцы могут купить недвижимость только на юр. лицо, и соответственно, мы говорим о налогообложении компаний, а оно здесь щадящее. В Словении классическое налоговое законодательство, и разница между доходами и расходами составляет налогооблагаемую базу, т.е. чистую прибыль, на которую платится налог в 19%. Если же прибыли нет, то нет и налогов. Например, приобрел иностранный инвестор средний объект коммерческой недвижимости за 200 000 евро. Его доход сопоставит порядка 1200 евро в месяц. Это как раз средняя заработная плата плюс расходы, связанные с компанией: виртуальный офис, бухгалтерское и банковское обслуживание и т.д. Вот и получается, что налогов ноль. Но понятно, что если развивать серьезный бизнес, то возникнут и налоги.

Каков налог на дивиденды? Как их забирать?

- Если напрямую, сразу, то не очень хорошо получается. Потому что нужно заплатить вначале налог на прибыль, а затем начислить дивиденды – на них налог 25%. Если же оставить средства на счетах, то ставки будут снижаться, вплоть до нуля. И, конечно же, можно накапливать расходы: приобрести автомобиль, оргтехнику, оплачивать мобильную связь и т.д.; все это можно «опереть» на фирму. Также и с жильем - квартиру физическому лицу-иностранцу купить нельзя, но можно приобрести на компанию. Нужно также учитывать, что компания должна быть действующая(например, вести бизнес по сдаче недвижимости в аренду), а также то, что иностранному гражданину необходимо получить разрешение на работу и проживание в Словении. Оно выдается в виде единого документа. Получается комплекс услуг: иностранец приобретает компанию, недвижимость (от 50 000 евро и выше.), и получает вид на жительство либо на основании приобретения недвижимости, либо параллельно к этому. И ваш объект недвижимости либо генерирует ежемесячный доход, как объект инвестиций, либо, если это квартира, то ваша компания может сдавать ее вам же, и вы сможете там проживать, оплачивая своей компании стоимость аренды на уровне не ниже рыночного. Дабы генерировать больший объем дохода, стоит приобретать больше недвижимости, либо подключать какую-то другую деятельность.

А сколько дохода в среднем приносит квартира?

- Туристических направлений в стране немало: это и столица, и побережье, и горнолыжные и бальнеологические курорты. Жилую недвижимость в качестве инвестиции на долгосрочную аренду покупают реже, поскольку, хотя это и безопасная стратегия, доходность порядка 4%, куда ниже, чем в коммерческой недвижимости. Но есть такая практика, как посуточная сдача жилья. Так можно получить порядка 10%, если заниматься всем самому, либо 7%, если нанимать обслуживающую компанию. В любом случае, нужно всегда выбирать ликвидный объект, а в этом вам могут помочь специалисты, которые хорошо разбираются в реалиях рынка, и смогут составить достоверный прогноз по реализации того или иного объекта.

ВНЖ не обязательно должен быть связан с недвижимостью?

- Да, вид на жительство может оформляться параллельно, например, для специалистов, имеющих высшее образование, полученное в любой стране, в том числе в России, Украине, Казахстане и т.д. ВНЖ дает право находиться в Словении постоянно, и посещать страны Шенгенской зоны и страны, которые поддерживают этот режим, например, Хорватия и Швейцария, до 90 дней. Кроме того, вы получаете право на работу в той должности, на которую оформлены в своей компании (специалист, директор и пр.). Вид на жительство вначале выдается на год, через два года он обновляется, затем обновляется еще через 2 года, затем уже вам присваивается постоянный статус(через 5 лет) – постоянное разрешение на проживание, или ПНЖ. Его уже продлевать не нужно. В любом случае, нужно подтвердить свое намерение проживать в Словении и вести там деятельность.

Гостеприимная, открытая Словения принимает всех, кто едет сюда с серьезными намерениями и четкими планами на будущее. Этот перспективный регион открыт для того, кто ищет спокойную гавань для себя и своей семьи, кто мечтает растить своих детей в безопасной обстановке, и дать им лучшее будущее в Евросоюзе. Здесь множество возможностей для инвестора, которые невозможно перечислить в одной статье, но которые прекрасно знают профессионалы своего дела, такие, как Артем Демиденко. И этими важными нюансами он готов делиться со всеми своими клиентами.