Наталья Лопатина о регулировании в столице перевода помещений из муниципальной в частную собственность

Процедура перевода помещений из муниципальной в частную собственность осуществляется путем выкупа объекта недвижимости у города Москвы.

Регулируется он Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом г. Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества г. Москвы», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Законами № 178-ФЗ и № 66 предусмотрен общий порядок приобретения имущества с проведением открытых торгов.

Правительство Москвы утверждает программу приватизации и направляет в Департамент городского имущества г. Москвы предложение о продаже находящегося в муниципальной собственности имущества, экономическое обоснование целесообразности приватизации, а также способа и условий приватизации.

Департамент принимает в соответствии с утвержденной программой решение об условиях приватизации, после чего помещение выставляется на торги.

Закон № 159-ФЗ устанавливает упрощенный порядок приобретения права собственности на помещение и предоставляет преимущественное право для арендаторов-субъектов малого и среднего предпринимательства на заключение договора купли-продажи без проведения торгов при соблюдении ряда условий:

арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет, в том числе имущество, полученное в порядке правопреемства;
отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням);
арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
арендатор включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Арендатор по своей инициативе может обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением на предоставление соответствующей государственной услуги, результатом которой станет выдача проекта договора купли-продажи.

Сроки по подготовке и выдаче проекта законодательно установлены. Так, Департамент обязан:
в двухмесячный срок с даты получения заявления – обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ»;
в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке – принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;
в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации – направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

После направления проекта договора у заявителя есть тридцатидневный срок на его подписание. Если он будет пропущен, арендатор утрачивает преимущественное право на выкуп.

Если уполномоченный орган не выдает проект либо незаконно отказывает в выкупе, заявитель вправе обжаловать отказ в суде и требовать заключения договора купли-продажи.

В случае, когда орган власти задерживает выдачу проекта, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о взыскании излишне уплаченной арендной платы. Сейчас суды активно квалифицируют это как убытки – сумму, которую арендатор уплачивал в период виновного бездействия органа власти (дело № А40-194516/2016, № А40-244623/2016).

Оценка объекта недвижимости должна быть проведена на дату подачи заявления в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России.

Поэтому одновременно с подачей заявления целесообразно затребовать отчет об оценке, чтобы впоследствии проверить его на соответствие закону. 

В случае обнаружения неправильной даты оценки или других ошибок, связанных с характеристиками объекта или применением методик расчета, а также в случае существенного расхождения стоимости, определенной иным отчетом об оценке этого же объекта, рекомендуем урегулировать разногласия о стоимости выкупаемого имущества в судебном порядке.

Тогда цена определяется на основании результатов оценочной экспертизы, проведенной в рамках судебного разбирательства.

С даты заключения договора купли-продажи прекращается действие договора аренды и обязанность арендатора по уплате арендной платы.

Переход права собственности от города к субъекту малого и среднего предпринимательства осуществляется с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Однако при выкупе имущества с рассрочкой платежа, объект обременяется залогом на период предоставленной рассрочки (по закону она не может быть менее пяти лет). Это значит, что в случае образования задолженности, на указанное имущество может быть обращено взыскание.

Таким образом, перевод помещений из муниципальной в частную собственность – многоступенчатый процесс, длительность которого напрямую зависит от поведения сторон по сделке.

Тем не менее, это позволяет арендатору не только приобрести в собственность имущество с возможностью его дальнейшего отчуждения, но и значительно уменьшить затраты на его содержание, особенно в случае нахождения на упрощенной системе налогообложения, когда плательщик освобождается от налога на имущество.

Наталья Лопатина, юрист Содружества земельных юристов