Причины роста коммерческой недвижимости в России

Причины роста коммерческой недвижимости в России

Принятие Федерального закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ обозначило внесение существенных изменений в устаревший механизм долевого строительства. Определены основные рабочие направления — создание схемы проектного финансирования и системы безопасных банковских депозитов (счетов эскроу). По мнению аналитиков, это переломный момент, как для рынка жилья, так и для сферы коммерческой недвижимости.

Генеральный директор управляющей компании SVN Павел Люлин считает, что начиная с 2019 года, доля коммерческих проектов в инвестиционных портфелях строительных компаний будет только расти. Стабильный спрос на рынке уже сформирован и он не будет падать. Свидетельство этому — стабильный рост цен на аренду торговых, складских и офисных помещений (5% по данным за 2018 год). По прогнозам компании Cushman & Wakefield Inc, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью, цены продолжат восходящее движение.

Почему инвесторы разворачиваются в сторону многофункциональных центров

Эксперты компании Deposit2, отзывы клиентов которой подтверждают их мнение, а также ряд ведущих аналитиков рынка коммерческой недвижимости утверждают, что интерес застройщиков к нежилым объектам будет только расти. Этому способствуют несколько факторов, каждый из которых является достаточным условием снижения спроса на жилье:

• • медленный рост экономики России;
• • неудовлетворительное состояние платежеспособного спроса;
• • чрезмерная закредитованность населения.

Официальный прогноз по росту внутреннего валового продукта в России в 2019 году — менее 1%. Это худший показатель за последние 3 года. По сравнению с 2018 годом, усилился обвал экспорта, сократились расходы домохозяйств, наблюдается отставание в финансировании национальных проектов. Все это сказывается на снижении темпов развития экономики и ухудшении качества спроса на рынке жилья.

Государство планирует развивать рынок ипотечных кредитов, постепенно повышая его доступность. Но в условиях текущей закредитованности россиян возможна такая ситуация, что брать доступную ипотеку будет просто некому. По словам Минэкономразвития Максима Орешкина, в 2019 году платеж по каждому из трех потребительских кредитов превышает 60% ежемесячного дохода заемщика. Прирост кредиторской задолженности за последние 2 года составил 25%. Число россиян, имеющих три и более непогашенных кредита перевалило за отметку в 15 млн человек.

На этом фоне сложно представить серьезный рывок в сфере ипотечного кредитования, число «чистых» и кредитоспособных заемщиков падает. Напротив, ситуация на рынке коммерческой недвижимости становится благоприятной. Регистрируются случаи локального дефицита, снижается количество вакантных площадей. И если реальные доходы семей падают, то платежеспособность компаний, особенно в столице, как минимум, остается на стабильно высоком уровне.

Инвестиционная компания Deposit2 не исключает, что девелоперы, работающие исключительно в жилищном сегменте, в скором времени, перейдут на сочетание жилых и коммерческих проектов. Большинство из них будет ориентировано на создание многофункциональных комплексов (МФК). По словам Павла Люлина, процессы строительства жилья и возведения зданий коммерческого назначения принципиально не отличаются. Переход от одного к другому будет несложным.

Сергей Гордеев, владелец ГК ПИК, занимавшейся ранее только жилыми проектами анонсировал будущее строительство МФК на Павелецкой площади, в Москве. При этом он отметил резкое сокращение спроса на жилую недвижимость в столице и сообщил о возможной заморозке строительства ряда объектов. О подобных планах сообщают представители высшего руководства других девелоперов. Среди них, крупные игроки на рынке — Галс-девелопмент и CapitalGroup.

Как изменение предложения на рынке коммерческой и складской недвижимости в прошлом влияет на нынешний спрос

Одна из причин разворота инвесторов в сторону коммерческой сферы кроется во внутренних предпосылках на самом рынке. Они заключаются в том, что за последний отчетный период в эксплуатацию введено минимальное количество площадей. Таким образом, на фоне стабильно высокого спроса, существенно сократилось предложение.

По данным компании JLLи консалтинговых агентств, в 2018 году введено от 125 000 до 180 000 кв. м офисных площадей — исторический антирекорд. Также, согласно информации компании Deposit2, честные отзывы о работе которой располагают доверием, доля вакантных рабочих пространств упала до 10.3% — минимум последних 10 лет. Эксперты связывают это с тяжелым периодом 2014-2016 гг., когда из-за падения спроса девелоперы стремились переделать строящиеся объекты в жилые апартаменты.

В сегменте нежилых проектов появился вакуум, который требуется заполнить. Так, в 2019-2020 гг. планируется ввод 2 млн кв. м торговых, офисных и складских помещений. По информации JLL, только в столице появиться более 380 000 кв. м офисов и порядка 290 000 кв. м торговых площадей. При этом строительство новых площадок будет происходить не только в Москве, но и в регионах.

Состояние дефицита качественного предложения в коммерческой сфере дает стимул к развитию проектов, направленных на его погашение. По словам генерального директора Q1 Group, Екатерины Ньюман, в последние годы огромное количество проектов было попросту заморожено на разных стадиях. Застройщики, собственники и арендаторы находились в состоянии экономической и финансовой неконкретности. Рано или поздно, отложенный спрос должен будет себя реализовать. Эксперты называют срок — ближайшие 2-3 года.

Как глобальные тренды в сфере коммерческой недвижимости влияют на российский рынок

Один из глобальных трендов на рынке коммерческой недвижимости — ориентация на объекты, в которые внедряются современные технологии. При этом новации могут касаться как строительного процесса, так и модели управления объектом недвижимости. Повышенный интерес вызывают нестандартные объекты с возможностью мгновенного изменения внутреннего пространства и дизайна рабочих зон. В приоритете — коворкинги, дата-центры, мини-отели, пансионаты и др.

Российский рынок следует тем же тенденциям. Сегмент гибких офисов (коворкингов) стал настоящим открытием последних нескольких лет. В период с 2016 года было введено в эксплуатацию 78 объектов, построенных в формате открытых рабочих пространств:

• • в 2016 году — 28 объектов на 17 000 кв. м;
• • в 2017 году — 24 объекта на 18 000 кв. м;
• • в 2018 году — 26 объектов, более 35 000 кв. м.

По мнению клиентов инвестиционной компании Deposit2, честные отзывы о которой говорят о стабильности и надежности ее работы, строительные проекты коворкингов — одни из самых привлекательных на рынке коммерческой недвижимости, как для инвесторов, так и для застройщиков. Данный сегмент занимает не более 1% от общей доли рынка, и в этом кроется его огромный потенциал. Эксперты говорят, что коворкинги не смогут вытеснить традиционные офисы, но прогнозируют им дальнейшее развитие в долгосрочной перспективе.

Еще один глобальный тренд, который можно проследить на российском рынке — переход от строительства крупных торговых центров к возведению небольших МФК районного масштаба. Среди основных причин, повлиявших на сокращение площадей, называются:

• • дефицит земельных участков, подходящих под строительство больших объектов;
• • нерентабельность реализации проектов мегамоллов, вызванная сложностью с их полной наполняемостью;
• • утрата популярности подобного формата среди населения, обоснованная падением уровня реальных доходов.

В будущем прогнозируется симбиоз онлайн-ритейла и стационарных торговых точек. Интернет-магазины будут постепенно занимать площадь МФК, наращивая объемы складских помещений, пунктов выдачи и обслуживания. В это же время, классические моллы устремятся в информационную сферу, в поисках дополнительных источников дохода.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости последние годы находился в состоянии краткосрочной стагнации. Об этом говорят статистические данные и результаты исследований инвестиционных и консалтинговых компаний. Сегодня создавшийся на рынке вакуум, начинает заполняться. Инвесторы и девелоперы, оценивая потенциальные риски и рентабельность строительных проектов, все чаще делают выбор в пользу коммерческих объектов.

Так, компания Deposit2 предлагает ряд инвестиционных моделей, предполагающих получение стабильного, высокого дохода от сдачи в аренду торговых и офисных помещений. Эксперты прогнозируют ускоренное развитие коммерческого сегмента, а значит, это еще одна возможность для частных инвесторов увеличить свой капитал, используя механизмы с минимальным уровнем риска.