Причины роста коммерческой недвижимости в России
Добавить MOS.NEWS в ваши источники в Яндекс-Новости

Авторские колонки

назад

Причины роста коммерческой недвижимости в России

Причины роста коммерческой недвижимости в России

Причины роста коммерческой недвижимости в России

Принятие Федерального закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ обозначило внесение существенных изменений в устаревший механизм долевого строительства. Определены основные рабочие направления — создание схемы проектного финансирования и системы безопасных банковских депозитов (счетов эскроу). По мнению аналитиков, это переломный момент, как для рынка жилья, так и для сферы коммерческой недвижимости.

Генеральный директор управляющей компании SVN Павел Люлин считает, что начиная с 2019 года, доля коммерческих проектов в инвестиционных портфелях строительных компаний будет только расти. Стабильный спрос на рынке уже сформирован и он не будет падать. Свидетельство этому — стабильный рост цен на аренду торговых, складских и офисных помещений (5% по данным за 2018 год). По прогнозам компании Cushman & Wakefield Inc, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью, цены продолжат восходящее движение.

Почему инвесторы разворачиваются в сторону многофункциональных центров

Эксперты компании Deposit2, отзывы клиентов которой подтверждают их мнение, а также ряд ведущих аналитиков рынка коммерческой недвижимости утверждают, что интерес застройщиков к нежилым объектам будет только расти. Этому способствуют несколько факторов, каждый из которых является достаточным условием снижения спроса на жилье:

  • • медленный рост экономики России;
  • • неудовлетворительное состояние платежеспособного спроса;
  • • чрезмерная закредитованность населения.

Официальный прогноз по росту внутреннего валового продукта в России в 2019 году — менее 1%. Это худший показатель за последние 3 года. По сравнению с 2018 годом, усилился обвал экспорта, сократились расходы домохозяйств, наблюдается отставание в финансировании национальных проектов. Все это сказывается на снижении темпов развития экономики и ухудшении качества спроса на рынке жилья.

Государство планирует развивать рынок ипотечных кредитов, постепенно повышая его доступность. Но в условиях текущей закредитованности россиян возможна такая ситуация, что брать доступную ипотеку будет просто некому. По словам Минэкономразвития Максима Орешкина, в 2019 году платеж по каждому из трех потребительских кредитов превышает 60% ежемесячного дохода заемщика. Прирост кредиторской задолженности за последние 2 года составил 25%. Число россиян, имеющих три и более непогашенных кредита перевалило за отметку в 15 млн человек.

На этом фоне сложно представить серьезный рывок в сфере ипотечного кредитования, число «чистых» и кредитоспособных заемщиков падает. Напротив, ситуация на рынке коммерческой недвижимости становится благоприятной. Регистрируются случаи локального дефицита, снижается количество вакантных площадей. И если реальные доходы семей падают, то платежеспособность компаний, особенно в столице, как минимум, остается на стабильно высоком уровне.

Инвестиционная компания Deposit2 не исключает, что девелоперы, работающие исключительно в жилищном сегменте, в скором времени, перейдут на сочетание жилых и коммерческих проектов. Большинство из них будет ориентировано на создание многофункциональных комплексов (МФК). По словам Павла Люлина, процессы строительства жилья и возведения зданий коммерческого назначения принципиально не отличаются. Переход от одного к другому будет несложным.

Сергей Гордеев, владелец ГК ПИК, занимавшейся ранее только жилыми проектами анонсировал будущее строительство МФК на Павелецкой площади, в Москве. При этом он отметил резкое сокращение спроса на жилую недвижимость в столице и сообщил о возможной заморозке строительства ряда объектов. О подобных планах сообщают представители высшего руководства других девелоперов. Среди них, крупные игроки на рынке — Галс-девелопмент и CapitalGroup.

Как изменение предложения на рынке коммерческой и складской недвижимости в прошлом влияет на нынешний спрос

Одна из причин разворота инвесторов в сторону коммерческой сферы кроется во внутренних предпосылках на самом рынке. Они заключаются в том, что за последний отчетный период в эксплуатацию введено минимальное количество площадей. Таким образом, на фоне стабильно высокого спроса, существенно сократилось предложение.

”Deposit2”

По данным компании JLLи консалтинговых агентств, в 2018 году введено от 125 000 до 180 000 кв. м офисных площадей — исторический антирекорд. Также, согласно информации компании Deposit2, честные отзывы о работе которой располагают доверием, доля вакантных рабочих пространств упала до 10.3% — минимум последних 10 лет. Эксперты связывают это с тяжелым периодом 2014-2016 гг., когда из-за падения спроса девелоперы стремились переделать строящиеся объекты в жилые апартаменты.

В сегменте нежилых проектов появился вакуум, который требуется заполнить. Так, в 2019-2020 гг. планируется ввод 2 млн кв. м торговых, офисных и складских помещений. По информации JLL, только в столице появиться более 380 000 кв. м офисов и порядка 290 000 кв. м торговых площадей. При этом строительство новых площадок будет происходить не только в Москве, но и в регионах.

Состояние дефицита качественного предложения в коммерческой сфере дает стимул к развитию проектов, направленных на его погашение. По словам генерального директора Q1 Group, Екатерины Ньюман, в последние годы огромное количество проектов было попросту заморожено на разных стадиях. Застройщики, собственники и арендаторы находились в состоянии экономической и финансовой неконкретности. Рано или поздно, отложенный спрос должен будет себя реализовать. Эксперты называют срок — ближайшие 2-3 года.

Как глобальные тренды в сфере коммерческой недвижимости влияют на российский рынок

Один из глобальных трендов на рынке коммерческой недвижимости — ориентация на объекты, в которые внедряются современные технологии. При этом новации могут касаться как строительного процесса, так и модели управления объектом недвижимости. Повышенный интерес вызывают нестандартные объекты с возможностью мгновенного изменения внутреннего пространства и дизайна рабочих зон. В приоритете — коворкинги, дата-центры, мини-отели, пансионаты и др.

Российский рынок следует тем же тенденциям. Сегмент гибких офисов (коворкингов) стал настоящим открытием последних нескольких лет. В период с 2016 года было введено в эксплуатацию 78 объектов, построенных в формате открытых рабочих пространств:

  • • в 2016 году — 28 объектов на 17 000 кв. м;
  • • в 2017 году — 24 объекта на 18 000 кв. м;
  • • в 2018 году — 26 объектов, более 35 000 кв. м.

По мнению клиентов инвестиционной компании Deposit2, честные отзывы о которой говорят о стабильности и надежности ее работы, строительные проекты коворкингов — одни из самых привлекательных на рынке коммерческой недвижимости, как для инвесторов, так и для застройщиков. Данный сегмент занимает не более 1% от общей доли рынка, и в этом кроется его огромный потенциал. Эксперты говорят, что коворкинги не смогут вытеснить традиционные офисы, но прогнозируют им дальнейшее развитие в долгосрочной перспективе.

Еще один глобальный тренд, который можно проследить на российском рынке — переход от строительства крупных торговых центров к возведению небольших МФК районного масштаба. Среди основных причин, повлиявших на сокращение площадей, называются:

  • • дефицит земельных участков, подходящих под строительство больших объектов;
  • • нерентабельность реализации проектов мегамоллов, вызванная сложностью с их полной наполняемостью;
  • • утрата популярности подобного формата среди населения, обоснованная падением уровня реальных доходов.

В будущем прогнозируется симбиоз онлайн-ритейла и стационарных торговых точек. Интернет-магазины будут постепенно занимать площадь МФК, наращивая объемы складских помещений, пунктов выдачи и обслуживания. В это же время, классические моллы устремятся в информационную сферу, в поисках дополнительных источников дохода.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости последние годы находился в состоянии краткосрочной стагнации. Об этом говорят статистические данные и результаты исследований инвестиционных и консалтинговых компаний. Сегодня создавшийся на рынке вакуум, начинает заполняться. Инвесторы и девелоперы, оценивая потенциальные риски и рентабельность строительных проектов, все чаще делают выбор в пользу коммерческих объектов.

Так, компания Deposit2 предлагает ряд инвестиционных моделей, предполагающих получение стабильного, высокого дохода от сдачи в аренду торговых и офисных помещений. Эксперты прогнозируют ускоренное развитие коммерческого сегмента, а значит, это еще одна возможность для частных инвесторов увеличить свой капитал, используя механизмы с минимальным уровнем риска.


Предыдущая материал Следующая материал
вверх

Загрузка плеера
215789 (за 24 часа)

Так же смотрите

Полицейские севера Москвы задержали подозреваемую в краже личного имущества
САО
15.09.2021 87
Сотрудники уголовного розыска ОМВД России по району Коптево г. Москвы задержали подозреваемую в краже ювелирных изделий из квартиры.
Депутат ГД Хованская сообщила о фейковой спам-рассылке от ее имени
Общество
15.09.2021 63
Депутат Госдумы от «Справедливой России – За правду» Галина Хованская сообщила, что якобы от имени членов ееизбирательного штаба жителям Москвы пришли сообщения в мессенджере WhatsApp. В них злоумышленники призвалимосквичей принять участие в сентябрьских выборах и поддержать ее
«Зеленые» облигации Москвы вошли в Список ценных бумаг Люксембургской биржи
Общество
15.09.2021 119
Столичные «зеленые» облигации вошли в информационную часть Списка ценных бумаг Люксембургской биржи, на которой представлены«зеленые» выпуски и почти половина «зеленых» облигаций, размещенных по всему миру
Члены Общественного совета при УВД по ЮАО приняли участие в проводимой сотрудниками полиции акции «Мир детям»
ЮАО
15.09.2021 87
3 сентября в России памятная дата – День солидарности в борьбе с терроризмом. По всей стране вспоминают жертв террористических актов, сотрудников правоохранительных органов и военнослужащих, отдавших свои жизни в непримиримой и жестокой борьбе.
Сотрудниками полиции Юго-Восточного округа столицы задержаны подозреваемые в разбое и покушении на сбыт наркотического средства
ЮВАО
15.09.2021 73
«Сотрудники уголовного розыска ОМВД России по Рязанскому району во взаимодействии с коллегами УУР ГУ МВД России по г. Москве задержали двоих мужчин по подозрению в разбойном нападении на распространителя наркотического средства», – сообщила заместитель начальника пресс-службы ГУ МВД России по г. Москве Екатерина Гузь.
На севере Москвы возбуждено уголовное дело по факту хранения наркотического средства
САО
15.09.2021 121
Следствием ОМВД России по Тимирязевскому району г. Москвы возбуждено уголовное дело по факту хранения наркотического средства.


Онлайн издание MOS.NEWS - актуальные новости Москвы. Здесь можно получить достоверную и объективную информацию о том, что ежедневно происходит в столице. Наш ресурс для тех, кому интересно все, что касается любимого города. Основной принцип ресурса – правдивое и оперативное освещение событий, соблюдение стандартов качественной журналистики и приоритет интересов москвичей. Наши читатели могут выразить свою точку зрения в комментариях к новостям, обсудить знаковые события в авторских колонках, спланировать отдых с афишей Москвы, принять участие в формировании новостного контента, наконец, узнавать новое и развиваться.

Наши партнёры


ГОРОДСКАЯ СЕТЬ ПОРТАЛОВ ГРУППЫ MOS.NEWS